이 기사는 2024년 08월 20일 14시29분 thebell에 표출된 기사입니다

타이거대체운용이 물류센터 개발에 투입된 대출펀드 자금을 무사히 회수했다. 자금이 투입된 물류센터는 개발 이후 임차인을 구하지 못하면서 기한이익상실(EOD)이 발생한 이후 공매까지 넘어갔다. 공매 낙찰가격에 따라 자칫 투자원금 회수가 불가능한 상황까지 내몰렸으나 다행히 대출원금을 넘어선 금액으로 가격이 확정돼 엑시트에 성공할 수 있었다.

20일 금융투자업계에 따르면 타이거대체운용은 '타이거대체일반사모부동산투자신탁 89호'에 대한 청산절차를 마무리한 것으로 파악된다. 이 펀드는 성남시 야탑동 물류센터 개발에 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달을 목적으로 결성됐다.

청산 수익률은 대출 이자 정도인 4% 정도로 알려졌다. 수익률 자체는 미미하지만, 사업장에서 문제가 터지면서 손실을 면했다는 측면에서 타이거대체운용으로선 위안을 삼을 만 해보인다.

물류센터 개발 주체는 에스앤로지스틱스다. 에스앤로지스틱스는 헤리티지자산운용이 지분 100%를 출자해 설립됐다. 설립 자본금은 5억원으로 펀드인 헤리티지 분당야탑저온 일반사모부동산투자신탁이 4억원, 헤리티지자산운용이 본계정에서 1억원 가량을 댔다. 헤리티지자산운용이 실질적인 개발 주체인 셈이다.

에스앤로지스틱스는 성남시 분당구 야탑동 물류센터 개발을 위해서 총 2250억원의 PF를 조성했다. PF는 트렌치A 1950억원, 트렌치B 300억원 등으로 구분됐다. 트렌치A는 타이거대체운용이 단독으로 부담했다. 타이거대체운용은 펀드를 통해 자금을 마련했다. 트렌치 B는 신한캐피탈에서 170억원, 특수목적법인인 에프엔콜드체인분당을 통해 130억원을 각각 조달했다.

금리는 트렌치A가 4%, 트렌치B가 5%로 책정됐다. 담보로 시행법인의 지분에 대한 근질권과 부동산 개발 부지 등이 제공됐다. 근저동 1순위권자는 타이거대체운용이었다. 타이거대체운용으로선 가장 많은 자금을 부담하면서 동시에 안정장치를 뒀다고 볼 수 있다.

물류센터는 2021년 공사를 시작했고, 지난해 10월 준공됐다. 다만 준공 후 임차인을 찾지 못했다. 해가 바뀌고도 계속해서 공실로 남았다. 결국 올해 초 차입금 만기가 도래하자 헤리티지자산운용은 임차인을 채우고 매각을 통해 차입금을 상환할 계획이었다. 하지만 임차인 물색이 난항을 거듭하면서 결국 기한이익상실(EOD)로 이어졌다.

이후 타이거대체운용을 주축으로 대주단은 질권을 실행, 공매를 신청하기에 이르렀다. 당장 자산을 매각해 대출금 회수에 나섰다. 문제는 원금손실 가능성을 배제할 수 없었다는 점이다. 최초 감정평가액은 3000억원을 넘어섰지만, 공실로 남아있는 물류센터였던 터라 이 정도 가격을 인정받기란 쉽지 않았다. 낙찰가가 PF 규모 아래로 하회할 경우 대주단으로선 손실이 발생할 수 있었다.

다행스럽게도 이지스자산운용이 쿠팡을 임차인으로 데려오면서 2226억원에 해당 물류센터를 낙찰받았다. 이지스자산운용은 PF 상환이 가능한 정도로 맞춰서 가격을 제시하면서 별다른 불협화음 없이 무사히 해당 물류센터를 매입했다. 타이거대체운용으로서도 대출원금 손실없이 투자금을 회수하는 데 성공했고, 무사히 청산까지 매듭지을 수 있었다.