이 기사는 2024년 10월 21일 14:16 theWM 에 표출된 기사입니다.

유경PSG운용이 펀드를 통해 보유하고 있는 홈플러스 3개점의 자산가치가 하락했다. 매각을 위해 최근 입찰을 진행했는데, 원매자들의 눈높이가 기대치를 크게 하회하면서다. 유경PSG운용으로선 매각에 앞서 자산가치를 평가해 전략을 수립했는데, 시장과의 괴리가 워낙 크다보니 자산재평가가 필요하다고 판단했다.

21일 금융투자업계에 따르면 유경PSG운용은 '유경공모부동산투자신탁제3호'를 통해 보유 중인 홈플러스 3개점의 가치를 재평가했다. 세부적으로 보면 △울산점(1709억원→1601억원) △구미점(871억원→830억원) △시화점(597억원→637억원) 등이다. 총액으로 보면 3177억원에서 3068억원으로 100억원 정도 하락했다.

유경SPG자산운용은 최근 입찰을 진행했는데, 그 결과를 토대로 자산을 재평가해야 한다고 판단하고 자산가치를 조정했다. 유경PSG운용은 지난 2월 자산 매각에 앞서 감정평가법인을 통해 가치를 산정했다. 당시 홈플러스 3개점의 평가액은 3300억원 정도였다. 수년 전 인수금액을 소폭 상회하는 수준이었다. 유경PSG자산운용으로선 최근 시장 상황을 고려할 때 원금 손실을 피할 수 있다는 판단에 따라 매각에 나섰다.

앞서 유경PSG자산운용은 3002억원을 들여 홈플러스 3개 점포를 인수했다. 울산점, 구미광평점, 시화점 등 각 점포별 매입액은 각각 1615억원, 823억원, 565억원이다. 취득부대비용 206억원을 고려한 총 소요자금은 3214억원 수준이었다. 여기엔 임대보증 127억원도 포함됐다.

하지만 막상 최근 진행된 입찰 결과는 유경PSG운용의 기대치를 크게 밑돌았다. 입찰결과 원매자들이 제시한 조건의 최고가는 2600억원 정도였던 것으로 파악된다. 지난 2월 감정평가액 대비 20% 정도 낮은 수준이었다. 그대로 매각을 했으면 원금손실이 불가피했다.

공모펀드로 조달한 자금은 1000억원 정도다. 이외 나머지 부족분을 2000억원 정도를 담보대출로 충당했다. 만약 2600억원에 매각이 이뤄지면 펀드 원본에서 40% 가량의 손실이 발생하게 되는 셈이었다.

담보대출 규모는 선순위 1650억원, 후순위 364억원 등이다. 대주단을 보면 선순위는 국민은행(400억원), 농협은행(500억원), 대구은행(500억원), 산은캐피탈(100억원), IBK캐피탈(150억원) 등이다. 금리는 3.2% 선이다. 후순위는 이화자산운용이 설정한 '이화전문투자형사모부동산투자신탁40호' 단독으로 금리는 4.7% 수준이다.

유경PSG운용으로선 서둘러 매각을 결정하지 않고, 펀드 기간 3년 연장을 추진 매각에 필요한 시간을 벌기로 했다. 물론 계속해서 매각을 진행한다는 기조는 이어지고 있다. 동시에 시장의 눈높이를 고려해 자산 재평가를 진행한 것으로 판단된다.

이번에 이뤄진 재평가의 경우 지난 2월 진행한 감정평가액과 최근 진행한 입찰가격을 7대 3정도의 가중치를 두고 반영했다. 다만 여전히 원매자들의 가격 눈높이와는 적지않은 차이를 내고 있다. 이에 추가적으로 가치 하락이 이어질 가능성도 제기되고 있다.

유경PSG운용은 자산 재평가금액은 토대로 펀드의 수익증권 기준가격도 낮췄다. 해당 펀드의 Class A는 기존 984.22원에서 882.22원으로, Class C-I는 984.82원에서 882.82원으로 변동됐다.

펀드 만기는 오는 2025년 2월이다. 오는 11월 초 수익자 총회에서 펀드 만기 연장안이 통과되면 유경PSG운용으로선 매각 전략을 수립하는데 다소 숨통이 트일 것으로 점쳐진다. 펀드 만기 연장에 발맞춰 자산 매입 당시 일으켰던 차입금의 리파이낸싱도 추진될 전망이다. 차입금의 만기는 대출 실행 당시 펀드의 만기와 동일하게 5년으로 설정됐다.