이 기사는 2024년 10월 23일 15:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

금리하향 전환이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 미치는 영향은 어떨까. 신용평가업계는 당장은 부동산 가격 회복이 이뤄질 수 있겠지만, 고금리가 장기화되면서 늘어난 금융비용 부담과 공사비 등 개발원가 상승 등으로 부정적 요인이 단기간 해소되긴 어려울 것으로 관측하고 있다.

특히 지방은 수도권과 달리 분양 수요가 부진한 상황이다. 비주거용 부동산도 공급 과잉에 비해 투자 수요는 부족하다는 측면에서 지방 주거용 부동산과 유사한 흐름을 보일 것으로 관측된다. 금리 인하로 부동산 수요가 회복된다고 하더라도 수도권 주거시설의 비중이 높지 않은 제2금융권 회사들의 부동산PF 리스크는 높게 유지될 것으로 관측된다.

크레딧업계는 올해 상반기 등급조정을 겪은 12곳의 금융사들을 중심으로 크레딧 하향 압력은 더욱 높아질 것으로 내다보고 있다. 다올투자증권도 지난 정기평정에 이어 또 다시 한국기업평가로부터 등급 하향을 겪었다.

◇고금리 장기화…금융비용 공사비 상승 리스크 여전

한국신용평가는 최근 '금리인하기 진입,금융업권별영향점검' 보고서에서 "금리인하가 PF 시장의 대출 금리에 영향을 미치기까지 시간이 상당부분 소요될 것"이라며 "고금리 장기화로 인해 늘어난 금융비용 부담, 공사비 등 개발원가 증가에 따른 분양가 상승으로 분양수요가 단기간 회복되긴 어려운 상황"이라고 진단했다.


최근에서야 수도권을 중심으로 분양 수요가 회복조짐을 보이고 있지만, 지방은 여전히 분양 수요가 부진한 상황이다. 금리 인상 이후 2022년 4분기를 전후로 초기 분양률이 급격하게 하락했다.

또 공급과잉과 투자수요 부족 측면에서 물류센터나 지식산업센터 등 비주거용 부동산의 경우도 지방 주거용 부동산과 마찬가지로 수요가 미미하다. 따라서 금리인하로 인해 금융업권의 부동산PF 리스크는 해소되진 않을 것이란 관측이다.

특히나 주거시설의 비중의 높지 않은 금융사들은 더욱 그렇다. 올 상반기 신용평가사 3사 정기평가에서 신용등급이 하향되거나 전망에 부정적 꼬리표가 달린 금융사 12곳이 우려대상이 되고 있다.

SK증권이나 다올투자증권, 오케이저축은행, 웰컴저축은행, 롯데캐피탈, M캐피탈 등이다. 이들은 PF 관련 우발채무로 대부분 수익성이 악화된 상태다.


부동산PF 관련 익스포저가 높았던 곳들을 중심으로 향후 추가 등급 하락 가능성이 커지고 있다. 개인·개인사업자 대출의 연체율이 상승한 탓에 리스크 관리 강화에 나서며 총여신 규모가 줄어 사업 규모 자체가 쪼그라들었기 때문이다.

부동산 PF 여신 규모가 큰 곳일수록 만기 연장 및 부실에 따라 대손비용이 더 늘어날 것으로 전망된다. 전망이 '부정적'으로 떨어진 경우엔 향후 수개월 내 신용등급이 강등될 위험이 크다. 저축은행도 30여곳 중 절반 수준인 16개사의 신용등급·전망이 올 상반기 하향된 만큼 리스크가 고조되고 있다.

나이스신용평가사는 "기준금리 인하가 시작돼도 폭이 크지 않고 속도도 느릴 가능성이 높다"며 "고금리 장기화를 고려하면 부동산 PF 관련 익스포저가 많은 증권, 캐피털, 저축은행의 단기적 재무안정성 저하가 불가피하다"고 평가했다.

◇다올투자증권 시작, 등급 하향압력 심화될까

실제로 상반기 등급 하향된 금융사 중에서 추가 하락을 겪은 곳들이 속속 등장하고 있다. 한국기업평가는 23일 다올투자증권의 신용등급을 A(부정적)에서 A-(안정적)으로 내려잡았다.

시장점유율과 수익성 하락이 주원인이다. 다올투자증권의 영업순수익 규모는 2022년 2022억원에서 2023년 1608억원으로 줄었으며 올해 상반기에는 603억원에 그쳤다. 같은 기간 점유율은 1.1%, 0.8%, 0.5%로 떨어졌다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담도 지속되고 있다. 다올투자증권의 6월 말 부동산 PF 익스포저는 4453억원으로 자기자본 대비 62.3%다.

한기평은 "대규모 충당금 적립으로 일정 수준 손실 완충력은 갖춘 것으로 판단되나 부실사업장 정리 과정에서 대손 비용이 확대될 수 있어 모니터링이 필요하다"고 분석했다.

당분간 PPF 구조조정이 이어지는 가운데 2금융권은 신용도 위험을 계속 안고 가야 할 것으로 전망된다. 일부 금융사는 잠재 부실 현실화 과정에서 신용등급 하방 압력이 오히려 높아질 수도 있다. 금리 인하로 부실사업장 정리 속도가 오히려 늦어질 수 있기 때문이다.

금융당국이 부실 사업장의 정리를 종용하고 있지만, 중후순위 대주단은 여전히 금리인하 기대감에 따른 부실 이연 욕구가 존재한다. 부실정리가 지연되는 경우 요주의자산이 고정이하자산으로 전이되고, 연체율이 점차 상승하면서 건전성 지표가 추가적으로 악화될 수 있다.

한신평도 "제2금융권 또한 민관 합동의 구조개선 노력에도 불구하고, 다양한 이해관계자가 참여하고 중기의 기간이 소요되는 PF 사업의 특성을 감안하면 구조조정에 상당한 시간이 소요될 수 있다는 우려가 존재한다"고 진단했다.