이 기사는 2024년 12월 20일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

시티코어가 서소문의 스카이라인을 바꾼다. 지난해 사업시행계획인가를 획득한 CJ대한통운 사옥 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정에 성공하면서 2025년 상반기 착공을 앞두고 있다. 조성하는 오피스 높이가 174.5m에 달해 사대문 내에서 가장 높은 건물이 될 전망이다.

시티코어는 트로피 에셋 개발에 강점을 가진 디벨로퍼다. 광화문 포시즌스 호텔을 시작으로 을지로 센터원과 종각 센트로폴리스 등이 시티코어의 작품이다. 도시계획당국의 니즈를 파악해 인허가를 준비·추진하는 부동산개발 기획 역량이 트로피 에셋 개발 성공의 주요 배경으로 꼽힌다.

20일 업계에 따르면 서소문 CJ대한통운 사옥 개발사업의 착공이 2025년 상반기로 가시화됐다. 최근 1조6150억원 규모 PF대출약정을 체결하면서다. KB증권과 하나증권, IBK투자증권이 공동으로 주관을 맡아 대주단을 모집했다.

이 사업은 서울특별시 중구 서소문동 58-9 일원에 상업용 오피스 건물을 신축해 분양하는 프로젝트다. 지하 8층~지상 36층, 최고 높이 174.5m, 연면적 약 13만7205.63㎡ 규모 오피스가 조성될 예정이다. 건폐율과 용적률은 각각 40%와 1200%를 적용받는다. 시공은 포스코이앤씨가 맡기로 했다.

시티코어가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 추진하고 있는 사업이다. 시행주체인 시빅센터PFV는 서소문구역 개발을 위해 2020년 8월 설립됐다. 시티코어는 보통주 527만6001주와 종류주 57만2000주 등 총 51.3%의 지분을 보유하고 있다.

착공 목표 시점은 2025년 상반기다. 현재 기존 건축물 철거공사가 진행되고 있다. 시티코어는 철거가 마무리되는 즉시 착공에 나설 계획이다. 문화재발굴조사와 건축허가 등 주요 인허가가 모두 마무리된 상황인 만큼 계획대로 착공이 이뤄질 전망이다.

서소문 오피스 개발사업의 착공이 사실상 확정되면서 시티코어는 트로피 에셋 개발 역량을 다시 한 번 입증했다. 트로피 에셋은 특정 지역 내에서 대체 불가능한 상징성을 보유하고 있는 독보적인 투자자산을 뜻하는 표현이다.

서소문 오피스가 트로피 에셋으로 꼽히는 까닭은 준공 후 사대문 내에서 가장 높은 건축물이 될 것으로 예상되기 때문이다. 시티코어가 인허가를 받아낸 건축물 높이 174.5m는 서울 여의도를 대표하는 트로피 에셋 중 하나인 여의도 국제금융센터(IFC) 타워2(175.5m)와 비슷한 수준이다.

또 사대문 내에는 그간 고도제한으로 인해 초고층 건축물이 들어서지 못했다. 준공 후 당분간은 시티코어의 서소문 오피스가 사대문 내 최고층 오피스라는 수식어를 보유할 가능성이 큰 셈이다.

시티코어는 서소문 오피스 외에도 이미 다수의 트로피 에셋을 개발한 이력을 갖고 있다. 먼저 을지로2가구역 제5지구에 조성된 센터원 빌딩이 대표적이다. 2010년 준공된 센터원은 8365.4㎡ 부지에 연면적 16만8050㎡, 지하 8층~지상 최고 36층 규모로 조성돼 있다.

2018년 준공된 종각역 센트로폴리스도 시티코어가 시행한 부동산이다. 지하 8층~지상 최고 29층, 연면적 14만1471㎡ 규모 프라임 오피스다.

다수의 초고층 오피스 개발을 성공시킬 수 있었던 건 시티코어의 부동산개발 기획 역량이 있었기 때문이다. 초고층 부동산 개발은 인허가권자인 지방자치단체와 해당 지자체 도시계획위원회 설득 작업이 필수적인 만큼 이들의 수요에 맞춰 개발사업을 구상해야 한다. 시티코어는 이 지점에서 강점을 가지고 있는 디벨로퍼로 꼽힌다.

서소문 오피스 개발 과정에서 사업계획을 변경한 것이 대표적인 사례다. 시티코어는 2022년 토지 확보 후 2023년 2월 사업시행계획인가를 획득했다. 하지만 서울시장 교체 등으로 인해 서울시의 도시계획 패러다임이 변경됨에 따라 새로운 2030기본계획을 반영한 정비계획 변경을 추진했다.

이 과정에서 서울시의 주요 도시계획 정책인 녹지생태도심 재창조 전략의 선도 추진사업 지정을 받아냈다. 민·관 합동 통합기획으로 인접한 다른 개발 사업지들과 함께 개방형 녹지공간을 조성하는 사업이다.

덕분에 시티코어는 건축과 경관, 교통 및 공원 등의 심의를 한번에 진행해 인허가 기간을 대폭 단축시키는 통합심의의 첫 사례가 될 수 있었다. 또 용적률을 999%에서 1200%로 늘리면서 사업성을 높였다.

시티코어 관계자는 "변경된 제도에 발맞춰 발 빠르게 인허가 작업을 준비하면서 사대문 내 최고층 오피스를 설립하게 됐다"고 말했다.