이 기사는 2025년 02월 27일 10시55분 thebell에 표출된 기사입니다

신동아건설의 용산 사옥 부지 개발사업이 공매를 통해 새 주인을 찾아나선다. 지난달 법원 회생절차가 개시된 신동아건설은 이곳을 서울시 역세권활성화 사업(서빙고역 역세권)으로 추진해왔다. 해당 사업에 대한 지구단위계획은 1~2달 안에 수립될 전망이지만 새 사업시행자가 나타나 사업을 재개하려면 당초 계획보다 상당 기간 지연될 가능성이 높다.

27일 업계에 따르면 신동아건설의 서울 용산구 용산동6가 69-167번지(3390㎡), 서빙고동 271-106번지(379㎡)의 '신동아쇼핑센터' 및 주차장 부지 개발이 1~2년 이상 미뤄질 전망이다. 해당 부지는 지난해 서울시 역세권 활성화 사업으로 선정돼 최고 41층 규모의 주상복합으로 개발될 예정이었다.

서울시는 전날 제3차 도시건축공동위원회를 열고 신동아쇼핑센터 부지 개발 계획이 담긴 '서빙고아파트지구 지구단위계획 결정변경안'을 통과시켰다. 앞으로 3~4월 중으로 지구단위계획이 확정되면 개발을 위한 사전 작업이 모두 완료되는 셈이다.

신동아건설은 그동안 신동아쇼핑센터 개발을 위해 서울시와 절차를 진행해왔다. 지난해 6월 서울시 역세권 활성화 사업으로 선정된 후 자문과 협의를 거쳐 도시관리계획 변경 제안을 했다. 지난해 말 용산구가 '서빙고아파트지구 지구단위계획 결정변경안' 열람공고를 진행한 뒤 신동아건설은 변경계획에 대한 조치계획안을 만들어 서울시에 지구단위계획 결정을 요청했다.

지난달 법정관리를 신청한 이후에도 신동아건설은 서울시와 함께 계획안 검토에 속도를 내며 관리계획 수립 시기를 앞당겨왔다. 하지만 최근 신동아쇼핑센터 부지 담보대출 대주단이 채권 회수를 위해 공매를 결정하며 신동아건설의 개발계획은 좌초됐다.

신동아쇼핑센터 담보대출 대주단은 지난달 중순 협의를 통해 채권 회수 방안을 논의하기 시작했다. 이달 중순에 대주단 모두 공매 절차 추진에 동의했다. 그동안 신동아건설의 대출이자 연체가 지속되며 기한이익상실(EOD)이 발생했기 때문이다. 우리자산신탁이 공매를 주관하게 된다. 대주단은 은행 3곳과 저축은행 2곳, 캐피탈사 1곳으로 구성된다. 선순위 대출은 2019년 최초 실행됐다.

우리자산신탁은 최근 1차 이행최고를 완료했으며 3월 초 2차 이행최고를 할 예정이다. 1차 이행최고는 채무 이행을 최초로 촉구하는 단계를 뜻한다. 이 단계에서 채무자가 의무를 이행하지 않으면 2차 이행최고, 법적 조치(공매, 경매 등)로 이어질 가능성이 높다. 3월 초까지 신동아건설이 채무 상환을 할 가능성은 낮은 상황이다. 2차 이행최고 이후 대주단이 상세 내용을 협의하고 우리자산신탁을 통해 공매 절차를 준비하게 된다.

지금까지 수립해온 개발 계획이 수포로 돌아갈 가능성도 존재한다. 당초 계획대로라면 3월 도시관리계획 수립 이후 건축심의·허가(사업계획승인) 등 인허가를 거쳐 1~2년 안에 착공이 가능했다. 아직 공매 일정은 확정되지 않았지만 대주단이 공매 절차를 준비해 연내 진행한다고 해도 매수자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 새 주인이 나타나도 개발 계획을 검토하면서 기존 계획안이 아닌 새로운 개발 방안을 모색할 가능성이 있다.

다만 업계에서는 해당 부지의 입지가 우수한 만큼 매수자를 구하기는 어렵지 않을 것으로 보고 있다. 서울 중심부에 위치하고 한강변을 끼고 있어 '노른자' 부지로 꼽힌다. 신동아건설이 계획대로 사업을 추진해 개발수익을 얻는 데는 실패했지만, 수립된 계획을 바탕으로 토지 가치를 높여 매각하게 될 수도 있다.

현재 다수 자산운용사와 증권사 등에서 관심을 보이는 상황으로 파악된다. 우리자산신탁 관계자는 "매각가가 아직 정해지지 않았지만 사업성이 우량한 부지인 만큼 대주단의 채권 회수에는 무리가 없을 것으로 보인다"고 관측했다.

신동아건설 관계자는 "개발사업을 계속 끌고가고자 했던 것은 맞지만 법정관리 중에 대주단의 결정에 관여할 수 없다"며 "공매 결정에 대해 당사가 입장을 표명할 내용은 따로 없다"고 말했다.

신동아건설의 용산 사옥 부지는 대지면적 3769㎡ 규모로, 지하 3층~지상 5층의 근린생활시설 및 업무시설이다. 신동아건설이 1985년부터 소유해왔다. 2023년 말 기준 해당 토지의 장부가액은 1455억원으로 평가됐다. 역세권 활성화 사업을 통해 용도지역은 기존 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향됐다. 지하 6층~지상 최고 41층, 2개 동, 123가구 규모의 주상복합을 조성할 예정이다.

서울시 관계자는 "지구단위계획 수립과 부지 소유권 변경은 별개의 사안"이라며 "소유권이 이전되더라도 새 시행자가 계획을 이어받아 그대로 진행할 수 있다"고 말했다.