이 기사는 2025년 03월 14일 15시20분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 은평구에 조성되고 있는 연신내역 빌리브 에이센트가 사실상 할인분양을 시작했다. 신세계건설이 대주이자 시공사로 참여하고 있는 개발사업이다. 개발사업의 자금흐름이 악화됨에 따라 수익을 일부 포기하더라도 할인으로 분양률을 제고하기 위한 결정으로 풀이된다.

14일 업계에 따르면 연신내역 빌리브 에이센트는 최근 계약자들을 대상으로 계약축하금을 지급하고 있다. 지급 규모는 전용면적 67㎡ 3000만원, 84㎡ 4000만원 등으로 나타났다. 분양가는 그대로지만 지원금을 제공하는 사실상의 할인분양인 셈이다.

이 사업은 서울특별시 은평구 불광동 305-3번지 일원을 복합개발하는 프로젝트다. 8699㎡ 부지에 연면적 9만8546㎡, 지하 5층~지상 24층, 3개동 규모로 오피스텔 415실과 임대주택 77가구, 판매시설 등이 조성된다. 신세계건설이 시공을 맡아 2027년 5월 준공을 목표로 공사가 진행되고 있다.

초기 분양률이 낮게 나타나면서 자금흐름이 악화됐던 사업지다. 시행사 한조파트너스는 2023년 5월 분양에 나섰으나 주력평형인 전용면적 84㎡도 181가구 모집에 164건 청약에 그쳤다.

결국 2023년 말 기준 분양률은 27.65%로 집계됐다. 공사비는 물론 선순위 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 대주단도 투자금을 회수하기 어려운 수준이다. 사업장의 PF대출 약정액은 2700억원으로 집계됐다.

신세계건설의 동의가 있어야만 할인분양이 가능한 구조다. 공사비는 PF대출채권보다 변제순위가 뒷단에 자리하기 때문에 분양가를 낮추면 대금 일부를 받지 못할 가능성이 발생하기 때문이다. 신세계건설은 연신내역 빌리브 에이센트 개발사업과 관련해 지난해 말 기준으로 346억원을 공사미수금으로 설정하고 있다.

신세계건설은 시행사로부터 받아야 할 돈은 더 있다. 시공사 겸 대주로도 참여하고 있는 프로젝트이기 때문이다.

신세계건설은 시행사 한조파트너스에게 대출을 실행하기 위해 설립된 유동화회사(SPC) '연신내베스트제일차'를 종속기업으로 분류하고 있다. SPC가 발행한 300억원 규모 유동화증권 전액을 모두 인수해 보유 중이기 때문이다. SPC가 발행한 유동화증권이 시장에서 소화되지 않으면서 신세계건설이 대신 매입하게 됐다.

할인분양 결단의 배경으로는 신세계건설의 현금흐름 악화가 꼽힌다. 2024년 연간 매출로 9550억원을 기록했지만 연말 기준 영업활동 현금흐름은 마이너스(-) 4758억원으로 집계됐다. 공사비가 제때 회수되지 않으면서 매출이 현금유입으로 이어지지 않은 셈이다.

지표 상에서도 현금흐름 악화가 엿보인다. 먼저 매출채권 규모가 2023년 말 4437억원에서 2024년 말 5669억원으로 27.8% 늘었다. 도급계약액이 전년 매출액의 5% 이상인 사업지들에 설정돼 있는 공사미수금 규모만 5302억원으로 집계됐다. 신세계건설 입장에서는 일부 손실을 보더라도 공사비를 빠르게 회수해야 하는 상황이다.

서울 사업지에서 할인 분양이 시작된 만큼 다른 사업지에서도 계약축하금 지급 등 비슷한 수준의 분양 촉진책이 사용될 가능성이 있다. 지난해 말 기준으로 연신내 복합개발 외에도 △대구 본동3주상복합 1320억원 △대구 칠성동 주상복합 583억원 △부산 명지지구 아파텔 2·5BL 564억원 △부산 명지지구 아파텔 1·6BL 596억원 등에 대규모 공사미수금이 설정돼 있다.

신세계건설 관계자는 "계약축하금 지급은 분양 촉진을 위한 조치"라며 "3월 현재 분양률은 90% 이상으로 집계돼 PF 대출 2700억원 상환에 무리가 없을 것"이라고 설명했다.