이 기사는 2025년 03월 31일 15시44분 thebell에 표출된 기사입니다

NH올원리츠는 NH농협리츠운용이 선보인 두 번째 상장리츠다. 코어플러스 투자 전략을 채택해 밸류애드를 통한 자산가치 상승을 노리고 있다. 대표적으로 지난해 NH올원리츠가 매각에 성공한 오피스 '에이원 인계'는 운용 기간 동안 17%가량 내부수익률(IRR)를 기록했다.

올해 대대적인 포트폴리오 리밸런싱을 준비 중에 있다. 우선 지방 소재 자산을 추가로 매각한다. 최근 매입 추진 중인 하이트진로 서초사옥이 포트폴리오 빈자리를 대체하는 구조다. 하이트진로 서초사옥은 NH올원리츠가 밸류애드 가능성을 보고 전략적으로 투자를 결정한 자산으로 추후 임대료 인상, 컨버전 등을 추진할 예정이다.

연말에는 돈의문 디타워 수익증권 투자도 계획돼 있다. 우선주에 300억원가량을 투입한다는 방침이다. 농협금융지주가 미래에도 계속 쓸 오피스이기 때문에 NH올원리츠의 포트폴리오 안정성 확보에 도움이 될 전망이다.

◇멀티 섹터 리츠, 코어플러스 투자 전략 채택

NH올원리츠는 2019년 11월 설립됐다. 이듬해부터 순차적으로 4개 자산을 편입해 운용해오다 설립 2년 뒤인 2021년 11월 코스피에 상장했다. 2022년에는 상장 후 처음으로 3개 신규 자산을 편입하고 지난해에는 1개 오피스 매각을 마쳤다. 매년 6월 말, 12월 말을 결산일로 하는 반기 배당 리츠다.

앞서 NH농협리츠운용는 NH프라임리츠를 2019년 12월에 상장시켰다. NH프라임리츠는 주요 업무지구 우량 오피스를 재간접 형태로 사들이는 코어 투자 전략을 채택했다. 반면 NH올원리츠는 코어플러스 자산을 타겟팅했다. 코어 자산에 비해 자산가치 상승 여력이 충분하고 캡레이트(Cap-rate)가 높은 물건에 투자했다는 의미다.

이 같은 전략을 바탕으로 수도권 외곽 및 지방광역시 소재 자산을 주로 담았다. 멀티 섹터(Multi-Sector) 리츠를 표방하는 가운데 자산을 주로 실물 인수해 점도 NH프라임리츠와 다른 점으로 꼽힌다. 분당스퀘어와 에이원 인계·당산·금남로·광주역 등 오피스에 투자했다. 도지 물류센터와 리테일인 광주 엔스퀘어(N-Square)도 현재 포트폴리오에 편입해 놓은 상태다.

광주에 위치한 자산들은 2022년에 매입한 물건들이다. 오피스 에이원 금남로와 광주역, 리테일 엔스퀘어를 편입했다. '에이원'은 NH올원리츠의 오피스 브랜드이다. 자산을 매입한 뒤 적극적인 운용을 통해 공실을 해소하고 자산 가치를 높이고 있다. 3개 자산 모두 매입금액 대비 최근 감정평가액이 높은 것으로 나타났다.

지난해에는 에이원 인계 매각에 성공해 연초 첫 번째 특별배당을 지급했다. 지난해 12월 말 결산 기준 주당 200원을 지급했다. NH올원리츠 주가가 3500원대인 점을 고려하면 연 환산 시가배당률은 11% 수준이다.

NH올원리츠의 코어플러스 전략 성과는 에이원타워 인계 투자 운용 사례에서도 드러난다. NH농협리츠운용은 매각 차익을 포함한 IRR 16.9%를 달성했다. 적극적 밸류애드를 통해 오피스 매입 당시 19% 달했던 공실률을 6%까지 낮췄다.


◇하이트진로 서초사옥 연 수익률 7%대…임대료 인상, 컨버전 검토

NH올원리츠는 올해 특히 포트폴리오 변화가 클 전망이다. 우선 1개 자산 추가 매각을 진행 중이다. NH농협리츠운용 관계자는 "지방에 있는 자산을 매각해 서울에 있는 자산으로 교체하는 포트폴리오 리밸런싱을 추진하고 있다"고 밝혔다. 매각 대상 자산은 추후 IR을 통해 주주들에게 알릴 예정이다.

신규 투자 물건은 이미 시장에 알려져 있다. 하이트진로 서초사옥을 인수한 뒤 NH올원리츠가 투자할 예정이다. 가격은 평당 2850~2950만원 사이로 약 2400억원에 매입가가 형성됐다. 강남업무지구(GBD) 소재 오피스이지만 경쟁력 있는 가격이라는 평가다.

하이트진로 서초사옥도 밸류애드 가능성을 보고 투자를 결정했다. 먼저 오피스를 2032년까지 쓰기로 한 하이트진로의 임대료는 현재 인근 오피스의 80% 수준이다. 하이트진로가 빠진 뒤 임대료를 대폭 올릴 수 있을 전망이다. 또 현재 하이트진로가 쓰지 않아 전대차 계약을 맺고 있는 면적에 대해서도 임대료 인상을 검토 중이다.

향후 컨버전 가능성도 열어뒀다. NH농협리츠운용 관계자는 "하이트진로의 잔여 임차 기간인 7년 동안 약 80억원의 재원을 마련할 것"이라며 "이를 통해 컨버전 등 밸류애드를 진행할 예정"이라고 계획을 밝혔다. 그러면서 "이 기간 동안 80억원을 모으더라도 하이트진로 서초사옥에서만 연 7%대 배당이 나오는 구조"라고 설명했다.

하이트진로 서초사옥 매입과 지방 자산 매각이 완료되면 연말 돈의문 디타워 수익증권 투자를 진행한다. NH올원리츠는 NH농협리츠운용이 펀드로 인수한 돈의문 디타워의 수익증권을 약 300억원어치 인수할 예정이다.

NH농협리츠운용 관계자는 돈의문 디타워 투자에 대해 "시내업무지구(CBD) 중심 오피스는 아니기 때문에 올원리츠와 콘셉트가 더 맞았다"고 설명하면서 "지주에서 전략적으로 편입한 자산이고 앞으로도 계속 쓸 예정이기 때문에 올원리츠의 안정성을 높이는 효과도 거둘 수 있을 것"이라고 말했다.

NH올원리츠는 올해 포트폴리오 리밸런싱과 함께 금융 구조도 대폭 개선할 예정이다. 먼저 지난 2월 중 분당스퀘어와 에이원 당산 담보대출 리파이낸싱을 단행해 가중평균금리를 4.67%에서 4.21%로 떨어뜨렸다. 연간 약 20억원 금융비용 절감 효과를 누릴 수 있게 됐다.

더불어 엔스퀘어와 에이원 금남로·광주역, 도지물류센터의 리파이낸싱도 연내 앞두고 있다. 모두 2022년과 2023년 대출을 실행했기 때문에 올해는 금리 인하 추세에 따라 금융비용 인하가 기대된다. 앞서 4% 후반, 5% 초반에서 대출을 받았다.

NH농협리츠운용 관계자는 "지난해에도 NH프라임리츠와 NH올원리츠의 주가 변동성은 낮았다"며 "다만 주가가 실질 가치에 비해서는 아직 저평가돼 있다"고 말했다. 이어 "올해는 두 상장리츠의 성장 전략을 적극적으로 주주들에게 알려 주주가치를 높일 수 있도록 노력하겠다"고 끝맺었다.