이 기사는 2025년 02월 25일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

HDC현대산업개발의 자체사업인 공릉역 역세권 활성화사업이 올해 하반기 본격화 될 전망이다. 공릉역세권 개발사업은 서울시 노원구 공릉동 375-4 일대에 지하 6층~지상 28층, 1개동, 397가구(공공임대 42가구 포함) 공동주택과 업무시설 등을 짓는 프로젝트다.

당초 HDC현대산업개발은 지난 2021년 초 부지를 매입하며 같은 해 하반기에 착공에 들어갈 계획이었다. 하지만 2022년 말 서울시 심의를 통과한 지 2년 넘게 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 공사원가 상승과 건설경기 침체 등으로 사업성 검토가 이어지며 브릿지론이 장기화됐다.

◇서울시 지구단위계획 결정 이후 2년 넘게 장기화…사업성 검토 '마무리 수순'

서울시는 2022년 12월 말 공릉역 역세권 활성화사업에 대한 지구단위계획 결정고시를 냈다. 이를 통해 제3종일반주거지역이던 용도지역이 근린상업지역으로 두 단계 종 상향됐다. 용적률은 기존 약 80%에서 600% 이하로 약 520%p 증가했다. 기존 지하 1층~지상 3층 규모 공용시설(전화국)과 근린생활시설, 업무시설에서 개발을 통해 공동주택과 업무시설로 재탄생하게 된다.

공공기여로는 공공임대주택과 공공임대상가, 주민센터 등 지역에 필요한 시설이 들어선다. 공공기여율은 전체 면적의 29.2%(1983.4㎡)에 해당한다. 공공임대주택은 총 42가구 제공된다. 지역 필요시설로는 키움센터와 시니어센터, 주민센터와 체육시설 등이 건물 내에 조성된다.

서울시는 역세권 인근이지만 개발에서 소외된 공릉역 일대를 직장과 주거지가 가까운 직주근접 '콤팩트시티'로 조성한다는 계획이다. 특히 공릉역 일대는 5개 대학이 위치해 있으며 신혼부부 및 20~30대 청년층의 거주 비중이 높은 지역임을 고려해 소형세대(전용 33~78㎡) 위주로 주택을 계획했다.

서울시는 2019년 대상지 선정 직후부터 2020년 4월까지 실무TF 회의(5회)와 지원자문단 회의(2회)를 거쳐 같은 해 5월 열람공고를 진행했다. 그해 10월 시 도시계획위원회 심의, 12월 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 노원구 공릉동 사업구역 일대가 지구단위계획구역으로 지정되며 사업 밑그림이 공개됐다. 시의 역세권 활성화사업 시범사업지 5곳 중 첫번째로 지구단위계획안이 결정됐다.

이후 건축위원회 심의 등 인허가를 거쳐 사업계획승인 후 2023년 준공을 예상했다. 실제로 2021년 서울시 건축위원회 심의를 통과하고 2022년 10월 도시관리계획 결정이 고시됐다. 그해 12월 말 사업계획승인까지 완료됐다.

하지만 그 후 사업시행자의 사업 검토로 인해 2년 넘게 착공이 지연돼왔다. HDC현대산업개발이 최적의 조건에 착공과 공급을 진행하기 위해 시기를 저울질해온 것으로 파악된다. 당초 민간분양 357가구와 공공임대 약 70가구 공급 계획이었으나 여러 차례 사업성 검토를 거쳐 공공임대 가구 수가 줄어들었다. 사업계획 변경을 통해 건축물 규모도 2개동에서 1개동으로 변경됐다.

HDC현대산업개발에 따르면 현재 사업성 검토 작업이 마무리 수순에 있다. 단 공동주택 전용면적별 주택 타입과 업무시설·근린생활시설 규모 등 세부적인 사업계획은 추후 설계변경이 진행될 수 있다는 설명이다. HDC현대산업개발 관계자는 "주거환경과 인구구조 등 시장 상황의 여러 변화에 따라 사업 구도와 내용을 발전시켜나가고 있다"며 "연내 착공을 목표로 사업을 추진 중"이라고 말했다.


◇4년째 연장 중인 브릿지론 만기 올 10월…HDC현산, 리츠 100% 보유

공릉역 역세권 사업은 2019년 9월 서울시 역세권 활성화 시범사업지로 선정됐다. 이후 HDC현대산업개발은 HDC자산운용과 함께 'HDC아이파크제2호 리츠'를 설립, 2020년 10월 국토부로부터 리츠 영업인가를 받았다.

HDC현대산업개발은 2021년 1월 교정공제회로부터 사업 대상지를 800억원에 매입했다. KT 공릉지사가 있던 부지다. 매입 당시 브릿지론과 450억원 유상증자를 진행했다. 최초 415억원이던 브릿지론 규모는 리파이낸싱을 거치며 두 배 수준인 814억원까지 증가했다. 2021년 연 2.4%였던 대출 이자율도 6~7%대로 올랐다.

이 사업을 위해 설립된 특수목적법인(SPC) 플랜업포레스트는 지난해 10월 브릿지론 만기를 1년 연장했다. 올해 10월 15일까지인 대출 만기 시점에 맞춰 본PF 전환 및 착공에 돌입할 가능성이 높다.

브릿지론이 최초 실행 이후 4년 넘게 지난 상황이다. 사업을 진행하는 에이치디씨아이파크 제2호 리츠는 별도로 수익이 나지 않는 상황에서 대출 이자만 발생하면서 순손실이 누적되고 있다. 2021년부터 지난해 상반기까지 총 39억원의 누적 당기순손실을 기록했다.

이에 서울시 관계자는 "PF 대출 문제는 공공에서 관여하지 않아 지연된 배경을 명확히 알기는 어려우나 시행자의 사업성 검토로 인해 장기화된 것으로 안다"며 "그동안 시에서는 행정 절차 간소화와 용도지역 상향, 용적률 완화 등으로 사업성을 보전하며 활성화를 도모해왔다"고 말했다.

공릉역 역세권 활성화사업은 HDC현산의 자체 개발사업이다. HDC현산이 지분 100%를 보유한 에이치디씨아이파크 제2호 리츠를 통해 사업을 추진하고 있다. 개발 성과가 회사 실적에 그대로 반영되기 때문에 사업성 검토를 신중하게 진행해온 것으로 풀이된다. HDC현대산업개발은 이 사업장에 대출채권 매입의무 미이행시 채무인수 약정도 맺고 있다.

교정공제회는 2021년 초 부지 매각 이후 아이파크2호리츠에 81억원을 출자해 지분 17.88%를 확보, 투자자로 참여했지만 2023년 11월 해당 지분을 HDC현대산업개발에 다시 넘겼다. 리츠의 자산관리회사(AMC)는 HDC자산운용이다.