이 기사는 2012년 01월 17일 10시20분 thebell에 표출된 기사입니다

한국토지주택공사(이하 LH)가 시공사 지급보증 없는 주택개발리츠 구조를 들고 나왔다.

LH 관계자는 17일 "주택개발리츠로 개발을 추진 중인 경기도 의정부 민락2지구에 미분양 아파트 매입확약을 제공할 계획"이라며 "시공사는 단순 도급형태로 참여하게 된다"고 밝혔다.

그 동안 시행사 주도의 개발사업은 시공사 지급보증 형태의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 자금이 조달됐다. 대규모 미분양으로 시행사가 은행권 빚을 갚지 못할 경우 시공사가 부담을 떠안게 되는 구조다.

LH의 주택개발리츠도 PF 대출로 자금을 조달한다. 약 2200억원 규모의 사업비는 사모방식으로 모집한 자기자본과 PF대출을 통한 타인자본으로 구성된다. 타인자본은 일시 조달금과 사업 진행상황을 고려한 분할 조달금으로 나뉜다. PF대출의 상환재원은 분양 수익금이다.


LH는 그러나 이번 사업에서 미분양 매입확약을 제공, 시공사의 지급보증부담을 덜었다. LH는 향후 매입확약으로 인수하게 되는 미분양 아파트를 공공임대주택으로 활용할 계획이다.

시공사는 책임준공 의무만 부담한다. 공사비는 분양률에 관계없이 일반적 공사비의 80~85%(예정)가 지급되고, 추가적으로 분양률에 연동한 인센티브가 주어진다.

LH관계자는 "일반적으로 공사비 100%에 마진이 5~7%라고 볼 때, 인센티브를 받지 못하면 시공사도 손해를 보게 된다"며 "분양률에 연동한 공사비 인센티브가 있기 때문에 시공사 스스로가 마케팅에 힘을 쏟게 하는 유인도 있다"고 말했다.

사업 시행은 재무적투자자(FI)와 전략적투자자(SI) 등이 출자해 설립한 리츠가 맡는다. 리츠는 PF대주에게 자금을 차입, LH로부터 공동주택용지를 선매입할인방식으로 매수한다. 선매입할인방식은 토지대금을 분할 납부하지 않고, 한 번에 결제해 할인 받는 방식이다. 리츠는 토지를 할인된 가격으로 구매해 분양가를 낮춘다는 방침이다.


LH는 이에 따라 미분양 택지매각 대금 유입으로 재무구조 개선효과를 누리는 동시에 리츠운용사로서 안정적 보수와 별도의 운용 성공보수를 받는다. 또 분양 성공 시 의정부 민락2지구 잔여택지 매각이 촉진되는 효과도 기대할 수 있다.

리츠 출자자는 LH공사의 할인 매입확약과 시공사의 책임준공으로 손실리스크를 최소화할 수 있다. 사업 성공 시에는 지분 투자에 따른 사업이익을 얻게 되고, 분양률에 연동한 공사비 인센티브를 받아 투자원금이 보전이 가능하다.

PF 대주도 LH공사의 신용보강과 건설사의 책임준공으로 우량한 대출 운용이 가능하다. 리츠는 고정금리로 대출을 받아 장기 대출자산을 안정적으로 운용할 계획이다.

그러나 이 사업이 성공적으로 안착하기 위해서는 매입확약가에 대한 사업참여자들의 공감대 가 형성돼야 한다.

LIG관계자는 "이 사업 구조의 핵심은 LH의 미분양 매입확약가격"이라며 "건설사가 납득할 수 있는 수준의 매입가격이 아니라면 사업이 진행되기 어렵다"고 말했다.

매입확약가는 분양률에 연동하는 방식이 구상되고 있다. 분양률이 높을수록 LH의 미분양 매입가격이 높아지는 구조다. 매입확약가에 대한 협상은 이번 주부터 시작된다.

또 LH가 미분양 물량을 매입해 공공임대주택으로 활용한다는 계획에 따라 분양 수요가 줄어들 수 있다는 우려도 나오고 있다.

앞서 우리투자증권-LIG투자증권 컨소시엄은 지난 13일 한국토지주택공사(LH)의 주택개발리츠 금융주관사 우선협상권을 획득했다.

LH는 주택개발리츠에 경기 의정부 민락2지구 미분양 택지를 785억원에 넘겨 926가구의 아파트를 건립할 계획이다.