이 기사는 2014년 03월 20일 15:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 2008년 글로벌 금융위기 후 부동산신탁 업계는 지각변동을 겪는다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 중단된 틈을 타 개발신탁이 주류로 등장했다. 담보, 처분, 관리 등의 비개발신탁이 줄고, 시행사 업무를 대리하는 토지신탁 비중이 폭발적으로 늘었다.

덩달아 개발사업 위험 노출도 커졌다. 부동산경기에 민감한 토지신탁 비중이 늘면서 부실 전이를 우려하는 목소리도 적지 않다. 분양 차질과 하자보수청구 등 각종 민원 소송 등은 수익성 악화를 저해하는 요소로 꼽힌다.

◇금융위기 후 관리형 토지신탁 급증

관리형 토지신탁은 금융위기 이후 신탁업계 히트상품으로 꼽힌다. 외환위기를 거치며 한동안 자취를 감췄으나 부동산시장 불황을 틈타 다시 무대에 나왔다. 2008년 5조 9000억 원에 그쳤던 수탁고가 이듬해 15조 3000억 원으로 급증했다. 2011년에는 수탁고가 20조 원을 넘어섰다. 시행사를 대신할 개발주체를 찾는 금융권 요구와 일감 기근에 시달리는 신탁사의 이해관계가 맞아떨어지면서 해마다 수탁고가 늘었다.

관리형 토지신탁은 신탁사가 명목상 인허가권과 토지 소유권을 갖는다. 실질적인 사업의 주체는 시행사지만 서류상 모든 권한이 신탁사에 있다. 여기에 시공사 책임준공을 더해 자금을 조달한다.

관리형 토지신탁은 마술 지팡이 같았다. 곳곳에서 PF 대출 승인이 떨어졌다. 브릿지론 단계에서 멈춰선 현장들이 속속 사업을 재개했다. 일부는 신규 사업에 관리형 토지신탁을 도입했다. 외환위기 이후 무대로 사라졌던 개발신탁이 주류로 자리잡는 순간이었다. 업체별로는 신생 부동산신탁인 아시아신탁이 공격적으로 관리형 토지신탁을 늘렸다. 이어 한국자산신탁과 대한토지신탁, 코람코자산신탁 등이 가세했다.

(자료: 금융감독원)

◇관리형→차입형 전환, 고수익 원천

잘나가던 관리형 토지신탁은 그러나 올 들어서 수탁고가 주춤하는 모양새다. 단순 시행사 업무 대리로 일감을 무작정 늘리기에는 한계가 있었다. 무엇보다 신용보강의 중요한 고리인 시공사들이 책임준공을 회피하는 경우가 늘었다. 게다가 경쟁심화로 일감이 급속히 소진됐다. 신탁보수도 매출액의 0.5% 수준에서 건당 3억 원 안팎으로 떨어졌다.

일부는 재빠르게 보다 적극적인 개발신탁으로 눈을 돌렸다. 시행사에 자금을 대는 차입형 토지신탁이 하나 둘 생겨났다. 차입형은 단순 시행사 업무 대리 역할을 하는 관리형과 달리 공사비를 지원한다. 시공사의 책임준공 기능을 일부 보완한 것이다.

최근에는 시행사가 신탁사로부터 공사비를 미리 당겨, 토지를 매입하는 경우도 늘고 있다. 신용이 열악한 시행사는 사업 초기 안정적으로 자금을 조달할 수 있고, 신탁사들은 일감을 늘릴 수 있다. 게다가 신탁보수도 높은 편이다. 분양매출의 4% 가까운 수수료 수익이 떨어진다.

수탁고도 해마다 늘고 있다. 차입형 토지신탁 수탁고는 2008년 말 1조 8000억 원에 그쳤으나 지난해 2조 9000억 원으로 늘었다. 2010년 이후 해마다 20% 이상의 증가율을 보이고 있다. 최근 수도권을 중심으로 분양시장 호전 기미를 보이면서 차입형 토지신탁은 더욱 늘어날 전망이다.

(자료: 금융감독원)

◇건설사에 단비…사업 부실 땐 신탁사에 치명적

부동산신탁사의 개발신탁 확대는 건설업계에 단비가 됐다. 다수의 악성 사업장이 신탁사의 손을 거쳐 본궤도에 올랐다. 지금도 열악한 시행사가 신탁사 도움으로 사업을 이어가고 있다.

문제는 사업이 부실화될 경우다. 차입형의 경우 고유계정에서 신탁계정으로 자금 대여를 통해 공사비를 지급한다. 분양에 차질이 빚어질 경우 장기간 자금이 묶일 수 있다. 사업이 중단되거나 장기 미분양이 발생할 경우 자본력이 취약한 신탁사에게 치명적이다.

관리형 토지신탁도 예외는 아니다. 공사비 지급 부담이 없지만 서류상 시행사로서 사업완료 후에도 관련 의무를 이행해야 한다. 하자보수청구 등 각종 소송 위험에 노출돼 있다. 감독당국이 관리 감독을 강화하고 있지만 개발신탁 수탁에 별다른 규제가 없어 사후 처방 격이 될 수밖에 없다는 지적이다.

신탁사 관계자는 "시장 침체로 경쟁이 심화되면서 수익성이 높은 개발신탁에 몰리고 있다"며 "회계법인 실사 등 사업성 분석을 통해 선별적으로 일감을 확대하고 있다"고 설명했다.