이 기사는 2016년 03월 11일 08:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH투자증권이 호주 부동산펀드 수익증권을 유동화했다. 이를 계기로 증권사의 호주 부동산 투자가 본격적으로 증가할지 주목된다. 호주 상업용 부동산의 리스료 수준이 높아서 증권사들도 투자에 관심을 보이고 있다. 높은 수익성을 고려하면 투자 가치가 충분하다는 평가와 원금 손실 위험 때문에 투자 리스크가 만만치 않다는 분석이 교차하고 있다.

◇ NH證, 호주 상업용부동산 유동화…6%대 고수익 노렸다

NH투자증권이 최근 호주 상업용 부동산에 투자했다. 호주 최대 유통업체인 울워스(Woolworths) 본사 사옥을 인수하는 해외 부동산펀드의 후순위(Equity) 수익증권을 매수했다. 펀드 만기는 5년이다.

투자 결정의 핵심 배경은 무엇보다 높은 수익성이다. NH투자증권이 투자한 펀드가 울워스로부터 받는 리스료는 제반 비용을 제외하고 연 5% 수준이다. 선순위 대출에 지급하는 금리와 펀드 운용 비용 등을 제외하고 나머지를 에쿼티 투자자들이 배당으로 받게 된다.

NH투자증권이 받게 되는 배당 수입은 연 6.5%를 조금 상회하는 것으로 알려졌다. 바닥으로 떨어진 국내 시장금리 수준을 고려하면 상당히 높은 수익성이다. NH투자증권 관계자는 "울워스가 해당 부동산에 16년 동안의 장기 마스터리스 계약을 체결해 놓고 있어서 안정적으로 배당이 유입될 것"이라고 기대했다.

NH투자증권은 월워스 본사 건물 수익증권에 투자한뒤 이를 1개월 만기 자산유동화전자단기사채(ABSTB)로 유동화했다. ABSTB 금리는 연 3% 수준. 6.5%대에 투자한 수익증권을 3%선에 ABSTB로 매출하면서 상당한 규모의 차익이 기대된다.

NH투자증권 관계자는 "호주 상업용 부동산의 임대료가 높은 수준이어서 수익성이 상당히 좋다"면서 "자금 조달을 주관하면서 짭짤한 수준의 수수료 수익도 거뒀다"고 말했다.

◇ 후순위 수익증권 투자위험 만만치 많아…가격 하락시 손실

수익성이 높은 반면에 투자 위험도 만만치 않다는 지적이 나온다. 국내에서 팔리는 해외 부동산 펀드 수익증권들이 대부분 후순위여서 가격 하락 위혐에 취약하다는 평가다.

NH투자증권이 인수한 호주 울워스의 경우 총 펀드 규모는 한화로 3322억 원어치다. 호주계 금융회사들이 1883억 원 규모의 선순위 대출을 집행했다. 전체 자산가치 대비 대출 비중인 LTV가 58%에 달한다.

선순위는 상대적으로 안정적인 반면 에쿼티 투자는 부동산 가격 하락 위험이 있다. 펀드 만기인 5년 후에 부동산을 매각해서 원금을 회수해야 하는데 부동산 가격이 떨어질 경우 손실이 고스란히 에쿼티 투자자에게 전이되기 때문이다.

IB업계 관계자는 "호주 상업용 부동산을 매각하려는 브로커들이 많은데 대부분 에쿼티 투자 건을 권유하는 분위기"라며 "수익성이 높지만 원금 손실 위험 때문에 쉽사리 투자 여부를 결정하지 못하고 있다"고 평가했다.

또 다른 증권사 관계자는 "수익성이 높아서 투자 의뢰가 오는 물건마다 검토는 하고 있지만 호주 부동산이 꼭지라는 분석이 있어서 실제 투자 결정으로 이어지지 않았다"고 말했다.

NH투자증권 관계자는 "기관 투자자들이 울워스 본서 건물 투자에 관심을 많이 보이고 있어서 투자한 수익증권을 6개월 이내에 상당 부분 매각할 예정"이라고 전했다.