이 기사는 2016년 05월 11일 08:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 12월 정부에서 발표한 '가계 주택담보대출 여신심사 선진화 가이드라인'이 올해 2월 수도권에 이어 5월 지방으로 확대 시행됐다. 대출규제 정책의 전국 확대와 지난해 말부터 이어진 공급과잉 논란까지 겹쳐 주택시장 침체에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 반면 전세가격은 지속적으로 오르고 있는 추세다.

한국개발연구원(KDI)이 발표한 ‘부동산시장 동향' 보고서에 따르면 2016년 1분기 전국 아파트 전세가율은 전분기 대비 0.4%포인트 상승한 75.0%를 기록해 역대 최고치를 경신했다. 서울의 경우 지역에 따라 전세가율이 90%에 달하는 아파트도 심심치 않게 보인다. 전세입자들은 보증금을 안전하게 보호하기 위해 여러 가지 방법을 생각할 수 있다. 그중에서 가장 먼저 떠오르는 것이 전세권설정과 전세보증보험일 것이다.

우선 전세권 설정에 대해 살펴보자. 보통 임대차계약을 체결한 다음 임차인이 제일 먼저 하는 일은 전입신고 및 확정일자를 받는 것이다. 엄밀히 말하면 전세권 설정은 전입신고+점유(실거주)+확정일자와 우선변제권이라는 동일한 효력을 가진다. 우선변제권이란 임차주택이 경매, 공매로 넘어갔을 때 경락대금을 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 차이점이 있다. 전세권은 물권이기 때문에 전세기간 만료 후 임대인이 전세보증금을 반환해 주지 않을 경우 직접 경매 신청이 가능하다. 하지만 확정일자를 받은 임차인은 임차보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후 확정판결문에 기해서만 임차 보증금을 받을 수 있다.

또한 확정일자는 임대인의 동의를 구하지 않지만 전세권설정은 임대인의 동의를 구하고 등기설정비용도 추가적으로 발생하므로 임차인 입장에서는 쉽게 접근하기 힘들다. 중요한 점은 전입신고+점유+확정일자와 전세권 설정 모두 자산가치 하락에 대한 위험을 헤지하기 힘들다는 점이다. 특히 요즘같이 전세가율이 치솟는 상황에서 향후 자산가치 하락으로 경매 낙찰가가 낮아진다면 보증금에 손해가 날수도 있다.

반면 전세보증보험은 자산가치 하락으로 인한 보증금 손해에 대비할 수 있다. 전세가율이 지속적으로 오르고 향후 주택시장이 불투명한 시기에 보증금을 안전하게 지키는 대안으로 진지하게 고려해 볼 만하다. 현재 전세보증보험을 제공하는 보험회사는 대한주택보증과 SGI서울보증보험 두 군데가 있다. 전세보증보험을 들 경우 보증보험 회사에서 보증을 하므로 임차한 주택이 경매로 넘어가 보증금을 받지 못하거나, 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우 보증회사가 보증금을 대신 지급한다. 특히 시세보다 낮은 금액으로 경매가 돼도 보험에 가입돼있는 보증금 100%를 돌려받을 수 있어 확정일자나 전세권설정에 비해 상대적으로 안전하다.

전세권설정등기는 집주인의 인감증명서, 등기권리증이 필요해 사실상 집주인의 동의를 구하기 어려운 점이 있지만 전세보증보험 가입 시 ‘전세금반환보증 임대인 동의서'만 징구하면 돼 가입이 상대적으로 수월하다.

다만 가입할 수 있는 주택의 조건이 까다롭다. 보증을 받을 수 있는 금액은 전세금의 일부는 불가능하고 전체금액에 대해서만 가능하다. 또한 계약기간이 2년 이상만 가능하며 주택에 융자가 있어도 되지만 60% 초과 시에는 불가능하다. 보험료는 서울보증보험의 경우 보험계약자 및 주택유형에 따라 보증금액의 연 0.232%~0.432%이다. 예를 들어 개인이 전세금 2억 원 및 2년 계약 아파트를 임차할 시 서울보증보험에 지불해야 할 보험료는 92만 8000원이다. 갱신할 때마다 보험료가 추가로 발생해 부담이 될 수 있다.

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장