이 기사는 2016년 04월 14일 14:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 주택시장의 트렌드를 꼽자면 전세가의 기록적인 상승과 월세 비중의 증가세를 들 수 있다, 특히 전세시장이 대세였던 아파트 시장에서조차 월세 비중이 가파르게 증가하고 있다. 서울시 부동산 정보광장에 따르면 아파트 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 2015년 2월 28.7%에서 2016년 2월 현재 37.6%로 8.9%포인트 급증했다. 도심권과 강남3구의 경우 월세 비중은 40%가 넘었다.

월세 비중의 증가는 과거처럼 주택가격 상승을 기대하기 어렵게 만들었다. 대신 주택을 수익형 부동산 투자의 대상으로 변모시켰다. 정부가 2017년부터 주택임대소득 2000만 원 초과 수입자에게는 종합과세를, 2000만 원 이하 수입자에게는 14%를 과세하기로 공표하면서 주택임대시장 진입에 거부감을 가진 사람들도 적지 않다.

그러나 전·월세 시장을 안정화시키고 장기적으로 민간 임대 주택 시장을 활성화시키기 위해 정부는 작년에 이어 올해에도 주택임대사업자에 대한 혜택을 대폭 늘렸다. 2 주택자 이상이라면 내년부터 주택임대를 고려해 볼만 하다.

일반인이 가능한 주택임대사업자 종류로는 크게 매입임대와 준공공임대 등이 있다. 매입임대는 기준시가 6억 원 이하인 주택을 임대사업자 등록 후 최소 4년간 유지해야 한다. 준공공임대는 전용면적 85㎡ 이하 주택을 최소 8년간 유지해야 한다. 또 임대료 수준을 주변시세 이하로 유지하고 연 인상률은 5%로 제한한다. 제한사항이 있긴 하지만 이보다는 각종 혜택이 더 크다.

그렇다면 주택임대 사업자가 될 경우 혜택은 어떤 것들이 있을까. 첫 번째, 취득세와 재산세 감면 혜택이 있다. 주택임대사업자 등록에 따른 취득세 감면 혜택은 2018년까지 적용된다. 이 혜택을 받기 위해서는 해당 주택이 건축주로부터 최초로 분양받은 주택(오피스텔 포함)이어야 한다. 전용면적 60㎡ 이하의 경우 100% 감면되고 60~85㎡ 이하는 25% 감면된다. 재산세는 2채 이상 임대 시 감면 된다.

매입임대의 경우 주택면적 40㎡ 이하는 면제, 60㎡ 이하 50%, 85㎡ 이하 25% 감면이 이뤄진다. 준공공임대의 경우 40㎡ 이하 면제, 60㎡ 이하 50%, 85㎡ 이하 25% 감면 혜택이 제공된다. 여기서 주의할 점은 올해부터 최소세액제도가 생겼다는 점이다. 취득세의 경우 200만 원, 재산세는 50만 원 이상인 경우 85%에 해당하는 감면을 받아 15%의 세액을 납부해야 한다.

두 번째, 주택임대사업자는 매입임대와 준공공임대의 경우 모두 종합부동산세에서 합산 배제 된다. 세 번째, 소득세와 법인세 혜택이 있다. 올해부터 감면율이 상향 조정돼 매입임대의 경우 주택임대소득의 30%, 준공공임대의 경우 75%의 소득세 감면이 적용된다.

마지막으로 양도소득세에 대한 혜택이 있다. 매입임대의 경우 10년 유지 시 장기보유특별공제율이 40%로 일반적인 공제율 30%에 비해 10% 가량이 높다. 준공공임대의 경우 8년 유지 시 50%이나 10년 유지 시 70%로 올라간다. 특히 준공공임대로 2017년 말까지 주택 구입 후 주택임대 사업자를 등록 시 양도소득세가 면제된다는 점을 참고해야 한다.

국토교통부에 따르면 2015년 말 기준 등록된 준공공 임대주택은 전국에 3570가구로 2014년 501가구보다 무려 612.5% 증가했다. 2015년 상반기에는 1187가구, 하반기 1882가구가 등록하는 등 시간이 갈수록 준공공 임대주택 사업에 대한 관심이 늘어나고 있다. 유형별로는 아파트가 1306가구로 43%를 차지했다.

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장