이 기사는 2017년 02월 28일 10시58분 thebell에 표출된 기사입니다

리츠(REITs·부동산투자회사) 운용사 마스턴투자운용(이하 마스턴)이 오피스빌딩 '씨티센터타워(사진)'를 기반으로 한 공모리츠 출시 준비에 분주하다. 마스턴이 내놓는 첫 번째 공모리츠다. 공모리츠는 부동산 공모펀드와 유사한 개념이다.

28일 관련업계에 따르면 마스턴은 서울 중구 저동에 있는 씨티센터타워 매입을 위한 '마스턴프리미어위탁관리부동산투자회사(이하 마스턴프리미어리츠)' 영업인가를 기다리고 있다. 오는 3월 초 안에 승인이 날 전망이다. 마스턴은 오는 4월 말 안에 개인 투자자 모집을 완료하고 마스턴프리미어리츠를 상장시킬 계획이다. 공모 규모는 754억 원 정도로 추정된다.

영업인가가 나면 이후의 과정은 상장예비심사, 증권신고서 제출 등 일반 기업의 기업공개(IPO)와 큰 차이가 없다. 그러나 공모리츠는 거래소의 지침에 따라 상장예비심사를 신청하기 전 '자본금 100억 원'이라는 요건을 충족시켜야 한다.

마스턴은 마스턴프리미어리츠의 보통주를 20억 원어치 매입하고 나머지 80억 원은 기관투자가에 우선주로 판매해 100억 원을 마련할 계획이다. 마스턴이 보유하게 될 20억 원의 보통주는 향후 개인 투자자가 매입할 보통주와 같고 80억 원의 우선주는 기관투자자가가 원할 경우 보통주로 전환이 가능한 조건이다.

마스턴이 밝힌 자료에 따르면 마스턴프리미어리츠는 에쿼티 854억 원, 차입금 1913억 원 등 총 2767억 원을 모을 계획이다. 씨티센터타워 매입 금액과 부대비용 등이 포함된 수치다. 에쿼티 854억 원에서 상장예비심사 전 마스턴이 마련해야 할 100억 원을 제외하면 실제 공모 규모는 754억 원이 될 것으로 보인다. 작년 1500억 원이 훌쩍 넘었던 미래에셋자산운용 및 이지스자산운용의 공모 규모에 비해 상대적으로 작은 규모다.

마스턴은 이달 초 씨티센터타워 우선협상대상자로 선정됐다. 3.3㎡당 2250만 원 내외에 양해각서(MOU)를 체결했다. 우선협상대상자가 삼성SRA자산운용에서 마스턴으로 변경되는 과정에서 3.3㎡당 가격이 소폭 내려갔다. 3만 7266㎡의 연면적을 반영한 건물 가격은 2500억 원 중반 수준이다.

현재 씨티센터타워 소유 주체는 이지스가 설정한 부동산펀드로 주요 투자자는 미국계 글로벌 금융사 AEW캐피탈이다. 이지스는 2015년 3월 부동산펀드를 통해 씨티센터타워를 3.3㎡당 1800만 원에 매입했다. 마스턴의 계획대로 4월 거래가 마무리될 경우 2년 만에 건물 가치가 3.3㎡당 450만 원, 총 510억 원 오른 셈이다.

씨티센터타워의 공실은 거의 없는 상태다. 쌍용양회가 건물의 60%를 사용하고 있다. 삼성화재도 주요 임차인이다. 씨티센터타워의 장점은 72%에 달하는 전용률이다. 도심지역(CBD)에 있는 오피스빌딜 전용률은 55% 안팎이다. 연면적이 같을 때 전용률이 높을수록 실제 임대 가능 면적이 늘어난다.