이 기사는 2017년 02월 01일 10시35분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 중구 저동에 있는 오피스빌딩 '씨티센터타워(사진)'의 우선협상대상자가 마스턴투자운용(이하 마스턴)으로 변경됐다. 작년 우선협상대상자로 선정됐던 삼성SRA자산운용(이하 삼성SRA)은 투자금을 모으지 못해 매입에 실패했다. 마스턴은 개인 투자자의 자금을 모아 건물을 매입할 계획이다.

1일 관련업계에 따르면 씨티센터타워 매도자 이지스자산운용(이하 이지스)은 최근 마스턴을 우선협상대상자로 선정했다. 삼성SRA에 이은 두 번째 우선협상대상자다. 삼성SRA는 지난해 씨티센터타워 매입 가격으로 3.3㎡당 2300만 원을 제시했다. 삼성SRA와의 거래가 무산되면서 거래가격이 소폭 내려갔다. 마스턴은 3.3㎡당 2250만 원 내외에 양해각서(MOU)를 체결한 것으로 알려졌다.

마스턴은 공모리츠를 통해 씨티센터타워를 매입할 예정이다. 공모리츠는 개인 투자자의 자금을 모은다는 점에서 부동산 공모펀드와 성격이 유사하다. 작년부터 개인 투자자를 상업용 부동산 시장으로 유도하려는 운용사의 시도가 늘어나고 있다. 마스턴은 오는 4월 거래를 완료하고 공모리츠를 상장시킬 계획이다.

현재 씨티센터타워 소유 주체는 이지스가 설정한 부동산펀드로 주요 투자자는 미국계 글로벌 금융사 AEW캐피탈이다. 이지스는 2015년 3월 부동산펀드를 통해 씨티센터타워를 3.3㎡당 1800만 원에 매입했다. 3만 7266㎡의 연면적을 반영한 거래가는 2030억 원 수준. 이지스는 900억 원은 에쿼티로, 나머지는 담보대출로 조달했다. AEW캐피탈은 지분의 95%에 해당하는 850억 원을 투자했다.

마스턴이 제시한 가격이 2250만 원이라고 가정하면 씨티센터타워는 2540억 원에 거래될 전망이다. 마스턴의 계획대로 4월 거래가 마무리될 경우 2년 만에 건물 가치가 510억 원 오른 셈이다. 지분율대로 이중 약 480억 원이 AEW캐피탈의 몫이다. 통상 운용사에 차익의 10~15%를 성과보수로 준다는 점을 고려해도 410억~430억 원의 차익을 얻을 수 있다. 투자금 대비 약 50%에 해당하는 수익률이다.

부동산 업계 관계자는 "AEW캐피탈은 높은 내부수익률(IRR)을 기록하기 위해 건물 매각을 희망했을 것"이라며 "이 정도 수준이라면 20% 이상의 IRR이 예상된다"고 말했다.

씨티센터타워의 공실은 거의 없는 상태다. 쌍용양회가 건물의 60%를 사용하고 있다. 삼성화재도 주요 임차인이다. 씨티센터타워의 장점은 72%에 달하는 전용률이다. 도심지역(CBD)에 있는 오피스빌딜 전용률은 55% 안팎이다. 연면적이 같을 때 전용률이 높을수록 실제 임대 가능 면적이 늘어난다.