이 기사는 2017년 03월 08일 14:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 호주 캔버라 오피스 빌딩의 담보대출 금리를 확정짓지 않고 부동산 펀드 투자자를 모집하고 있다. 대출 금리는 펀드 수익률에 상당부분 영향을 미칠 수 있는 만큼 출시하기 전 확정해 공개해야 한다는 주장이 설득력을 얻는다.

미래에셋자산운용이 지난 6일부터 투자자를 모집 중인 '미래에셋맵스호주부동산투자신탁2호' 투자설명서에 따르면, 이 펀드가 투자하는 오피스 빌딩의 담보대출 금리는 아직 확정되지 않았다. 다른 자산운용사 부동산 펀드들이 투자설명서에 대출 금리를 미리 밝혀두고 있는 것과 비교된다.

이지스자산운용이 지난달 출시한 '이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호'는 해당 부동산의 담보 대출 금리를 연 3.2%(고정)로 공개하고 투자자들을 모집했다. 하나자산운용이 지난해 출시한 '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호' 역시 담보 대출 금리를 선순위 연 3.0%(고정), 후순위 연 4.6%(고정)로 확정해뒀었다.

보통 자산운용사들이 담보 대출 금리를 먼저 확정해 두고 펀드를 출시하는 것은 금리에 따라 펀드 수익률이 달라지기 때문이다. 대출 금리가 높아지면 그만큼 펀드 수익률은 낮아지고 반대면 수익률은 높아지는 구조다.

미래에셋자산운용이 이번에 매입하기로 한 호주 캔버라 오피스 빌딩은 펀드로 1410억 원, 담보대출로 약 1700억 원을 마련해 매입금을 충당할 예정이다. 대출금리 0.1%에 연간 1억7000만 원 수익 차이가 발생하는 구조다. 펀드 투자자들이 반기마다 가져가는 분배금이 달라질 수 밖에 없다.

자산운용사 부동산 펀드매니저는 "국내는 물론 해외 부동산에 투자하기 위해 기관들로부터 펀딩을 받을 때도 미리 현지에서의 담보 대출 금리를 확정해 둔다"면서 "이렇게 해야만 기관투자자들이 예상 수익률을 산출해보고 자금을 집행하기 때문"이라고 말했다.

미래에셋자산운용은 작년 설정한 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호'(댈러스 펀드) 역시 설정 당시 투자설명서에 대출금리를 정확히 공개하지 않았다. 또 매분기 투자자들에게 보내는 자산운용보고서에도 이같은 내용을 담지 않고 있다.

증권사 PB팀장은 "수천억원 짜리 빌딩을 대상으로 한 담보 대출이기 때문에 단 0.1% 차이만 있어도 연간 부담해야 하는 이자가 수억원 가량 달라진다"면서 "개인투자자들을 대상으로 모집하는 공모펀드인만큼 투명하게 공개할 필요가 있다"고 꼬집었다.

미래에셋자산운용은 담보 대출 금리를 밝혀두지 않는 것에 대해 펀드 투자자들에 더 나은 수익률을 제공하기 위함이라고 설명했다. 현지 금융기관과 낮은 금리에 대출을 실행하기 위해 계속해서 협상을 진행하고 있다는 것이다.

미래에셋자산운용 관계자는 "지금도 대출금리 협상을 계속 이어가고 있는 것은 매입시점에 대출을 일으켜야 이자율을 더 낮출 수 있기 때문"이라며 "작년 댈러스 펀드 때도 매입시점에 대출을 실행해 실제 금리가 더 낮아지는 효과를 봤다"고 말했다.