이 기사는 2017년 09월 22일 07:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH투자증권이 대신금융그룹이 추진하는 한남동 외인아파트부지 개발 프로젝트파이낸싱(PF)에 최대 2000억 원 규모의 투자를 집행하기로 했다. 후순위 투자 1000억 원에 더해 중순위와 선순위에도 추가 투자를 집행할 수 있도록 한 것이다. PF 투자자 모집도 급물살을 탈 것으로 예상된다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NH투자증권은 최근 투자심의위원회에서 대신 한남 외인부지 개발 PF 투자를 최종 승인했다. 투자 한도는 최대 2000억 원이다. 현재 PF 주관사인 NH투자증권과 대신증권이 총 9000억 원 규모의 PF에 대한 투자자 모집을 하고 있다.

PF는 선순위(Tranche A) 6500억 원, 중순위(Tranche B) 1500억 원, 후순위(Tranche C) 1000억 원으로 나눠져 있다. 대출 기간은 2년 6개월(30개월)이다. 선순위 대출은 시행사인 디에스한남이 자금이 필요한 시점에 인출하는 한도 대출이다.

대출의 LTV(대출액/분양총매출)는 선순위, 중순위, 후순위 각각 36.1%, 44.4%, 50%다. 금리는 4%대에서 6% 후반 수준인 것으로 알려졌다. 분양 성과가 일정 수준에 미치지 못할 경우 대출 금리가 올라가는 스텝업(step-up) 조건이 붙어 있다.

대출에는 시공사인 롯데건설이 책임준공과 조건부 채무인수 약정을 제공했다. 준공 의무를 다하지 못하는경우 채무를 모두 인수하겠다는 내용이다.

NH투자증권은 당초 후순위 1000억 원을 인수할 예정이었다. 투자 한도를 최대 2000억 원으로 늘리기로 하면서 선순위와 중순위에도 추가로 1000억 원을 집행할 수 있게 됐다. 대출의 LTV가 낮고 안정적인데다 분양 성과가 부진할 경우 대신F&I가 추가로 후순위 대여를 하기로 하는 등 안정장치가 충분하다는 평가다.

NH투자증권이 최대 2000억 원까지 투자 의사를 밝히면서 투자자 모집도 급물살을 탈 것으로 예상된다. 현재 은행, 보험사, 연기금, 공제회, 증권사 등 상당 수의 투자 기관들이 PF에 참여 의사를 밝히고 있는 것으로 알려졌다. 또 대부분의 투자 기관들이 9월 말 투심위 일정을 잡고 있다.

기관 투자자들도 PF 투자에 적극적인 입장인 것으로 관측된다. 정부의 8.2 부동산 대책으로 분양가 조정 등에 대한 리스크가 있지만, 대신F&I의 에쿼티(Equity) 투자와 NH투자증권의 후순위 투자 등으로 충분한 버퍼(Buffer)를 확보하고 있다는 분석이다.

대신F&I는 지분 투자와 후순위 대여로 1500억 원을 투입한다. 분양 성과가 50% 미만인 경우에는 대신F&I가 시행사에 최대 500억 원까지 추가로 후순위 대출을 하기로 했다.

또 분양가가 일부 조정된다 하더라도 오히려 분양률이 상승할 수 있다는 전망도 나온다. 분양률이 저조할 경우 PF 대출의 금리를 올려주기로 한 점도 투자자 모집에 긍정적으로 작용할 전망이다.

주관사단 관계자는 예비 투자자들의 투심위 일정이 향후 일주일 내에 모두 마무리될 것"이라며 " 추석 연휴 전인 9월 말까지 투자자 모집 일정을 마무리 할 계획"이라고 밝혔다.