이 기사는 2017년 08월 28일 08:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신금융그룹이 한남동 외국인 아파트 부지 개발을 위해 9000억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 투자자 모집에 본격적으로 돌입했다.

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한남동 외국인 아파트 부지 개발 PF 주관사인 NH투자증권과 대신증권은 최근 국내 주요 금융회사를 대상으로 투자의향서(IM)을 발송했다. 9월 중 대주단 모집을 마무리하고 호 당 평균 50억 원에 달하는 최고급 아파트에 대한 분양에 나선다는 계획이다.

PF 대출은 시행사인 디에스한남에 집행된다. 선순위(Tranche A) 6500억 원, 중순위(Tranche B) 1500억 원, 후순위(Tranche C) 1000억 원으로 나눠 투자자를 모집한다. 대출 기간은 2년 6개월(30개월)이다. 선순위는 시행사가 필요한 시점에 자금을 인출하는 한도 대출이다.


대출의 LTV(대출액/분양총매출)는 선순위, 중순위, 후순위 각각 36.1%, 44.4%, 50%다. 금리는 4%대에서 6% 후반 수준인 것으로 알려졌다. 분양 성과가 일정 수준에 미치지 못할 경우 대출 금리가 올라가는 스텝업(step-up) 조건이 붙어 있다.

시행사의 대주주인 대신F&I는 지분 투자와 후순위 대여로 1500억 원을 투입한다. PF 9000억 원을 합치면 시행사는 총 1조 500억 원의 자금을 확보하게 된다. 분양 성과가 50% 미만인 경우에는 대신F&I가 시행사에 최대 500억 원까지 추가로 후순위 대출을 하기로 했다.

후순위 대출의 경우 NH투자증권을 중심으로 대주단이 모집될 예정인 것으로 알려졌다. 현재 연기금, 공제회, 보험사, 증권사 등 주요 금융사들이 선순위와 중순위 대출 집행을 검토하는 것으로 파악된다.

대출에는 시공사인 롯데건설이 책임준공과 조건부 채무인수 약정을 제공했다. 준공 의무를 다하지 못하는경우 채무를 모두 인수하겠다는 내용이다.

조달한 자금의 절반 인상은 토지 확보에 투입한 차입금 상환에 사용된다. 대신F&I는 지난해 토지주택공사(LH공사)로부터 사업 부지를 6242억 원에 낙찰 받았다. 10%를 계약금으로 납부하고 나머지 5600억 원을 기업어음(CP) 등 시장성 차입으로 조달했다, 차입금 상환을 제외한 나머지 자금은 공사비, 금융비, 사업비 등으로 활용된다.


사업성이 우수해 투자자 모집이 순조롭게 이뤄질 것으로 예상되고 있다. 한남동은 고급주택 수요자들의 최선호 주거 지역으로 꼽히는 반면에 대단지 고급주택 공급이 많지 않아 희소가치가 높다는 평가다. 주변 고급 주택들의 단점을 상당 부분 보완하는 구조로 설계돼, 노후화된 인근 주택을 대체하려는 수요자들이 몰릴 것이라는 분석도 나온다.

업계 관계자는 "분양이 저조할 경우 대신F&I가 추가로 후순위 대여를 하기로 해 분양 성과에 따른 리스크가 상당 부분 해소됐다"면서 "대주단 참여에 대한 부담이 상대적으로 적다"고 평가했다. 이 관계자는 "주관사단이 IM 발송 전부터 상당 기간 주요 기관들의 투자 의사를 태핑(tapping)하는 등 준비 기간을 거쳐 대주단 모집에는 별다른 어려움이 없을 것"이라고 내다봤다.