이 기사는 2018년 10월 31일 18시02분 thebell에 표출된 기사입니다

2021년 IFRS17 회계기준이 도입되면 세일앤리스백(매각 후 재임대) 거래규모가 줄어들 것이란 전망이 나왔다.

글로벌 부동산 서비스업체 컬리어스는 31일 이같은 내용을 담은 '새로운 회계기준 도입에 따른 부동산 운용전략' 보고서를 발표했다. 새롭게 변경되는 국제회계 기준에 따라 그간 세일앤리스백 거래로 얻을 수 있던 회계상 이점이 사라지게 되면서, 기업의 재무제표 건전성 개선 및 유동성 확보에 대한 해결책이 될 수 없을 것이란 내용이 핵심이다.

그동안 본사 건물을 소유하고 있는 기업들은 유동성 확보를 위해 본사 건물을 매각하고, 세일앤리스백 방식으로 매수자와 임대차 계약을 체결하는 경우가 많았다. 매수자는 대부분 부동산펀드로, 세일즈앤리스백 전략을 통해 장기간 고정적 임대수익을 보장받을 수 있었다.

세일앤리스백은 특히 기관투자자들이 선호하는 전략이기도 했다. 부동산 매매로 자금을 조달하고, 월 임대료만 지급하면서 건물을 그대로 사용할 수 있기 때문이다. 회계상으로도 부동산 장부금액의 증가분이 처분이익으로 재무제표에 인식되면서 부채비율을 낮출 수 있었다.

하지만 새로운 회계기준 도입으로 이같은 회계상 이점이 사라지게 되면 더이상 세일앤리스백이 기업의 재무제표 건전성 개선을 위한 해결책이 되기는 어렵다. 컬리어스는 이에 따라 부동산에 대한 기업의 의사결정이 임차가 아닌 소유로 바뀔 수 있을 것으로 내다봤다.

IFRS17 회계기준이 부동산 시장 전반에 미칠 파장은 보다 클 것으로 전망됐다. 새로운 회계기준에 따르면, 보험사는 부채 평가기준을 기존 원가 기준에서 시가 기준 평가방식으로 변경해야 한다. 이렇게 되면 보험사들의 부채규모가 커져 건전성 지표인 지급여력(RBC)비율이 크게 하락하게 된다는 게 업계 중론이다.

삼성생명, 한화생명, 교보생명 및 현대라이프생명등 주요 보험사들은 이에 대비해 최근 적극적으로 보유 부동산을 매각하고 있다. 특히, 삼성생명은 2015년 종로타워 매각을 시작으로 △2016년 태평로 본관 사옥, 종로구 수송타워, 강남메트로 빌딩 △2017년 삼성생명 역삼동빌딩 매각 등을 단행했다. 올해에도 에이스타워와 대치2타워를 팔았다.

현대라이프생명은 여의도에 위치한 현대카드·현대캐피탈 사옥 1관을 매각하며 유동성을 확보했다. KDB생명은 KDB 생명타워 매각을 통해 RBC비율을 상승시켰다. 보험사들 대부분이 사옥을 매각해 현금을 확보하고 있다.

컬리어스 관계자는 "여태까지는 보험사 소유의 사옥이나 유휴 부동산 자산이 시장에 나왔지만, 앞으로는 자금에 여유가 없는 중소형 보험사들이 지급여력 비율을 높이기 위해 보유 부동산을 매물로 내놓을 것"이라고 설명했다.

출처: 컬리어스인터내셔널