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삼성SRA운용, 코어오피스 주력…자산 다변화 과제 [부동산펀드 운용사 분석] ②오피스 투자 비중 73%…밸류애드 전략 확대

이효범 기자공개 2018-11-22 08:26:22

이 기사는 2018년 11월 15일 18:04 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용은 삼성생명 등 계열사들의 자금력을 바탕으로 시장에 안착했다. 다만 그룹 계열사에게 종속돼 있다는 점에서 한계도 분명히 있다. 코어 오피스빌딩에 집중된 투자전략은 점차 시장 환경이 달라질 것으로 예상되면서 변화를 요구받는 분위기다. 특히 리스크를 감내하고 부동산 펀드의 수익률을 높일 수 있도록 투자전략을 다변화해야 하는 과제를 안고 있다.

◇오피스빌딩 3조2245억 투자…국내·미국·유럽 분산투자

삼성SRA자산운용의 올해 9월말 기준 부동산펀드 설정액 4조4172억원 가운데 오피스빌딩에 투자한 금액은 3조2245억원이다. 이는 전체 부동산펀드 중에서 73%에 해당하는 비중이다. 이 밖에 자산유형별로 리테일 4000억원, 호텔과 물류센터에 각각 1000억원 등을 투자한 것으로 나타났다. 특히 실물형 부동산에 3조원이 몰려 있다. 나머지 대출과 우선주에 7000억원, 재간접펀드에 6000억원 가량을 각각 투입한 상태다.

요약하면 실물형 오피스빌딩에 투자금액이 집중돼 있는 셈이다. 업계에서는 삼성SRA자산운용이 블라인드펀드를 활용하는 전략을 펼치다 보니 이처럼 투자 대상이 다양하지 않다는 평가도 나온다. 업계 관계자는 "블라인드펀드를 만들 때 투자자들이 어떤 유형의 부동산에 투자해야 한다는 기준을 제시한다"며 "삼성생명 등이 주로 자금을 투자한다는 점을 감안하면 국내외 우량한 임차인을 보유한 오피스빌딩에 투자하는 사례가 빈번할 수밖에 없다"고 말했다.

삼성SRA운용 자산별 지역별 투자 비중

삼성SRA자산운용의 부동산펀드 설정액 4조4172억원 중에서 국내 펀드 설정액은 1조4188억원, 해외펀드 설정액은 2조9984억원으로 나뉜다. 운용사 설립 초기였던 2013년과 2014년에는 국내펀드 설정액이 압도적으로 높았다. 2013년말과 2014년말 기준 국내펀드 설정액 비중은 90%와 68% 수준이었다.

2015년부터 해외 부동산펀드 설정액이 국내 펀드를 앞질렀다. 삼성SRA자산운용은 2015년 6월 해외 부동산 투자를 목적으로 삼성생명, 삼성화재, 삼성증권 등이 투자한 부동산 블라인드 펀드를 설정하기도 했다. 블라인드펀드 조성과 맞물리면서 해외부동산펀드 설정액도 늘어났다. 올해 9월말 기준으로 해외부동산펀드 비중은 68%에 달한다.

삼성SRA자산운용 관계자는 "중장기 투자 전략을 수립해 리서치센터에서 조사된 국내·해외 선진국 주요 도시의 코어 오피스 실물과 대출 투자에 역량을 집중하고 있다"며 "국내 투자자의 해외 코어오피스 니즈 확대, 국내 우량 코어 오피스 부족과 매매가격 상승 등의 영향으로 해외에 투자하는 비중이 높아지고 있다"고 말했다.

또 이처럼 해외 부동산 투자를 확대하면서 오피스 빌딩 투자에 따른 리스크를 지역별로 분산시키는 것으로 해석된다. 삼성SRA자산운용은 미국에 투자한 금액이 1조7000억원으로 가장 많다. 이어 유럽 1조2000억원, 호주 1000억원 등으로 나타났다. 나머지는 1조4000억원 가량을 국내에 투자했다.

부동산 전문 자산운용사 관계자는 "블라인드 펀드에 투자하는 기관들이 주로 오피스빌딩을 선호하다 보니 투자 자산이 한곳에 몰려 있는 것"이라며 "대신 국내 뿐 아니라 해외 다양한 지역에 오피스 빌딩에 투자하는 식으로 포트폴리오를 구성하는 것으로 보인다"고 설명했다.

◇밸류애드·개발사업 투자 전무…"투자자산 다각화 계획"

삼성SRA자산운용은 그동안 코어 오피스 빌딩에 집중 투자하는 전략을 펼쳤다. 선진국이나 유동성이 높은 시장에서 안정적인 오피스 빌딩에 투자하거나, 향후 임대료 향상이 기대되는 선진 시장의 중위험 중수익 오피스 빌딩을 주로 발굴해 펀드에 편입한다. 밸류애드나 개발사업에 직접 투자하는 부동산 펀드를 설정한 적은 없었다.

대표적인 투자 사례도 대부분 오피스빌딩을 인수한 건이다. 삼성자산운용은 2009년 여의도 파이낸스타워, 논현역 논현빌딩, 내자동 한누리빌딩을 2955억원에 인수하는 부동산펀드를 설정하기도 했다. 삼성SRA자산운용이 설립 이후 펀드를 이관받아 최근 10년만에 투자금 회수에 나선 상태다. 2013년에는 삼성SDS의 신사옥으로 사용중인 잠실 향군타워 B동을 2000억원 가량에 인수, 내년 펀드 만기를 앞두고 매각을 추진 중이다.

2010년 삼성자산운용이 부동산펀드를 만들어 1780억원에 인수했던 정동빌딩을 매입했다. 삼성SRA자산운용은 이 펀드를 이관받아 지난 2015년에 이지스자산운용에게 매각했다. 당시 매각차익 100억원 가량을 챙겨 업계의 이목을 끌었다. 2013년에는 홈플러스가 매물로 내놓은 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개 점포를 6300억원에 인수하는 대형 딜을 성사시키기도 했다. 올해는 서울 광화문 더케이트윈타워를 7132억원에 인수했다. 이 빌딩의 3.3㎡당 가격은 2810만원으로 역대 최고가를 기록했다.

삼성SRA자산운용 주요 투자 내역

해외 부동산 투자로는 2013년 런던의 서티크라운플레이스 빌딩을 2420억원에 인수, 지난해 약 600억원 이상의 차익을 남기며 중국 펀드에 매각했다. 2014년 독일 프랑크푸르트에 위치한 실버타워에 6217억원 가량 투자했고, 2015년에는 운용사 설립 이후 최초로 물류센터를 인수했다. 당시 독일 프랑크푸르트 인근의 브롬즈에 위치한 보쉬 물류센터를 1700억원 가량에 매입한 것으로 알려졌다.

특히 삼성SRA자산운용은 삼성생명, 삼성화재 등으로부터 출자받아 조성한 5000억원의 블라인드펀드를 통해 해외 부동산을 사들였다. 미국 시카고 BMO해리스은행 본사, 프랑스 파리 소 웨스트 빌딩, 독일 프랑크푸르트 코메르츠방크 본사 등에 투자하며 펀드 자금을 소진했다. 이밖에도 중국 하이난항공 그룹으로부터 미국 미니애폴리스 오피스 타워를 3430억원에 매입했고, 영국의 부동산 투자 회사 인 애쉬비캐피탈로부터 투 헌드리드 앨더스게이트 빌딩을 4918억원에 인수했다.

그러나 이처럼 코어 오피스 빌딩에 집중된 투자 포트폴리오는 변화를 요구받고 있다. 국내외 금리상승으로 부동산 가격 하락에 대한 우려가 커지고 있으며, 투자자들의 요구 수익률도 점차 높아질 것으로 전망된다. 이에 따라 부동산 가격 하락에 대비한 해외 대출형펀드, 추가 수익을 위한 밸류애드 오피스빌딩을 비롯해 리테일, 물류, 호텔 등으로 투자 부동산 유형을 다변화해야 할 것으로 보인다.

삼성SRA자산운용은 기존처럼 블라인드펀드를 활용하는 전략을 지속하는 동시에, 밸류애드 전략도 확대해 나갈 전망이다. 기존 블라인드펀드인 'GCOF1·2호'와 '美Mezz1·2호'를 앞으로도 시리즈 형태로 계속 출시할 예정이다. 또 유럽·호주 대출 블라인드펀드, 국내 밸류애드 블라인드펀드, 재간접 블라인드펀드 등을 설정해 성장세를 이어나갈 계획이다. 특히 밸류애드 전략은 공실률이 상대적으로 높은 건물을 저렴하게 매입한 이후 우량한 임차인을 채워 건물가치를 높이는 투자 방식이다. 노후빌딩의 리모델링이나 재건축을 통해 건물의 가치를 높이기도 한다.

삼성SRA자산운용 관계자는 "설립초기 부동산 부문 중 규모가 가장 크고 투자자에게 친숙하며 해외투자시 현지 운용리스크가 적은 코어 오피스 중심으로 투자를 실행해왔다"며 "향후 역량 확보를 통해 밸류애드 오피스빌딩과 투자자산을 다각화할 예정"이라고 설명했다. 그는 덧붙여 "장기적으로 부동산 외에 인프라 등 다른 영역으로의 투자를 확대할 필요가 있지만 당분간은 부동산 부문에 집중할 계획"이라고 강조했다.

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