이 기사는 2019년 07월 03일 16:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 매물로 내놓은 종로타워 거래가 마무리 됐다. KB자산운용은 부동산펀드와 금융사 대출을 동원해 인수를 완료했다. 업계에서는 종로타워 매매가격이 애초 매각 측에서 기대한 것보다 낮고 감정평가액을 크게 밑돈다는 점에 주목하고 있다.

KB자산운용은 6년 간 부동산 펀드를 운용할 예정으로 2024년 하반기부터 투자금 회수(엑시트)에 나설 예정이다. 현재 잠정 계획한 미래 매각가는 5112억원 이상이다. 이 경우 손실 없이 자금 회수가 가능할 전망인데 공실률 해소가 중요하다는 분석이 제기된다.

◇3.3㎡당 2530만 수준에 거래, 매각측 기대치 훨씬 밑돌아

△2019년7월3일 촬영

이지스자산운용은 2015년 '이지스 제81호 사모부동산투자 유한회사'를 활용해 삼성생명과 영보실업이 보유한 종로타워 지분 전부를 약 3700억원에 매입했다.

그 후 작년 10월 말 매각주관사 선정을 위해 부동산자문사를 접촉하기 시작했다. 12월 초에는 젠스타·브룩필드파이낸셜·삼정KPMG 3곳을 매각주관사로 확정했다. 일반적으로 프라임오피스빌딩을 팔 때 1곳의 매각주관사를 정하고 종종 2곳이 컨소시엄을 한다. 시장에서는 이지스자산운용이 종로타워를 높은 가격에 팔기 위해 매각주관사를 3곳이나 선정하는 수를 뒀다고 분석했다. 국내외 원매자들을 폭넓게 접촉해 성공적인 투자금 회수를 노린다는 관측이었다.

종로타워가 시장에 나왔을 때 부동산업계에서 전망했던 3.3㎡(평)당 매각가는 2500만원 안팎이었다. 입찰이 흥행할 경우 2700만원까지 치솟을 가능성이 있다는 의견도 있었지만 대부분 2500만원 내외를 점쳤다. 반면 매각 측에서는 최소 2700만원에서 3000만원까지도 가능하다는 예상을 했다.

하지만 매각 측의 기대는 입찰 후 한풀 꺾였다. 입찰에서 최고가를 제시한 것으로 알려진 제이알투자운용이 써낸 가격은 약 5000억원이었다. 3.3㎡당 가격은 2725만원 정도다. 매각 측은 다른 방안을 추진하는 것을 검토하다가, 결국 제이알투자운용을 우선협상대상자로 선정했지만 또 돌발 변수가 생겼다. 최근 정부가 국내 사모부동산펀드를 세금 우대 대상에서 제외키로 하면서 과세 이슈가 불거졌고 제이알투자운용이 인수를 하지 않기로 했다.

매각 측은 사실상 차순위협상대상자로 한국투자증권과 KB자산운용을 각각 선정한 후 비교적 좋은 제안을 한 곳에 종로타워를 넘기기로 했다. KB자산운용이 자금 조달 방안 등에서 후한 점수를 얻어 최종 인수후보자가 됐다.


KB자산운용은 지난달 21일 매각 측과 매매계약을 체결했다. 그 후 5일이 지난 26일에 거래를 완료했다. KB자산운용은 인수 주체로 'KB와이즈스타 종로타워 부동산 모(母) 투자신탁'을 내세웠다. 이 과정에서 2개의 자(子) 펀드를 활용했다. 'KB와이즈스타 부동산 자(子) 투자신탁 제2호'와 'KB와이즈스타 전문투자형 사모부동산 자 투자신탁'으로 1770억원의 자금을 마련했다. 공모 과정에서 일부 어려움을 겪기도 했지만 딜 클로징에는 문제가 없었다.

금융권에서 자금도 대출(론)을 받아 인수대금으로 썼다. 대주단은 한화생명, 동양생명, KB국민은행으로 3250억원의 담보대출을 했다. 자기자본(에쿼티)과 대출, 보증금 등을 포함해 마련한 재원은 5096억원이다. 이 중 취득부대비용 273억원, 기타비용 186억원을 제외한 부동산매매금액은 4637억원이다. 3.3㎡당 가격은 2527만원 정도다. 작년 부동산업계에서 전망했던 가격으로 거래가 이뤄진 셈이다. 매각가가 감정평가액을 훨씬 밑돈다는 점도 눈길을 끌고 있다. 경일감정평가법인이 산정한 종로타워 담보감정평가액은 5013억원이다.

◇KB운용, 2024년 하반기 매각 돌입 예정…공실 개선 관건

KB자산운용이 종로타워 매입을 위해 조성한 펀드의 설정 기간은 6년으로 예정돼 2025년 6월 말까지 존속할 것으로 전망된다. KB자산운용은 향후 투자금 회수 전략을 잠정적으로 정했다. 매각 작업 소요 기간을 고려해 펀드의 설정일로부터 5년 2개월이 되는 때부터 본격적인 처분에 나설 예정이다. 2024년 하반기에 종로타워가 매물로 등장하게 될 것으로 관측된다.

매각가로는 최소 5112억원 이상을 노리고 있다. 이 가격으로 종로타워를 판다면 손실 없이 원금 회수가 가능할 것으로 예상되기 때문이다. KB자산운용은 적정한 투자금 회수가 가능하다고 판단될 때는 펀드 만기 전이라도 종로타워의 중도 매각을 고려할 방침이다.

앞으로 KB자산운용이 종로타워에서 양호한 수익률을 올리고 원활히 투자금을 회수하기 위해서는 공실률 개선이 필요하다는 분석이 부동산업계의 중론이다. 현재 종로타워의 임대율은 86%다. 최대 임차인은 위워크(Wework)로 전체 임대면적의 26.5%를 사용하고 있다. 2038년 5월 말까지 계약이 돼 있어 19년 정도 남았다. 이 외에 맥도날드, 씨트립(Ctrip) 등의 주요 임차인이 있다. 하지만 공실률이 14%에 달하는 만큼 이를 개선해야 투자 수익률은 물론, 향후 시세차익(Capital Gain)도 극대화할 수 있다는 분석이다.