이 기사는 2020년 02월 26일 16:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 6여년 전 매입한 홈플러스 4개점 매각 절차에 착수했다. 현재 매각 주관사 선정 절차를 진행 중이다. 본격적인 마케팅 작업은 주관사가 선정되는 4월께부터 이뤄질 것으로 예상된다. 예상 가격은 7000억원 선이다.

삼성SRA자산운용은 우량 임차인인 홈플러스와 남아 있는 임대차 계약을 앞세워 마케팅을 펼칠 것으로 보인다. 특히 이들 점포는 역세권에 자리한 우량 점포로 꼽힌다. 지리적 이점을 앞세워 최근 매출 기준 10위권 이내에 3곳이나 자리하고 있다. 다만 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장 성장세가 둔화되고 있다는 점은 매각의 변수로 지목된다.

◇주관사 선정 진행 중, 4월께 절차 본격화

26일 부동산업계에 따르면 삼성SRA자산운용이 펀드를 통해 매입한 홈플러스 4개 점포 매각을 위해 주관사 선정 작업을 진행 중인 것으로 확인됐다. 최근 다수의 국내외 부동산자문사에 입찰제한요청서(RFP)를 발송했다. 제안서 제출 기한은 내달 말까지다. 삼성SRA자산운용은 제안서 검토 후 프레젠테이션(PT)을 거쳐 4월께 주관사를 선정한다는 계획이다. 매각 대상은 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점이다.

이번 매각을 통해 삼성SRA자산운용은 6여년 만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 삼성SRA자산운용이 홈플러스 4개 점포를 매입한 것은 2013년 12월이다. 당시 매입가는 6300억원이다. 삼성SRA자산운용은 삼성생명, 경찰공제회, 수협중앙회, 신협중앙회, 신한생명, 동양생명 등 총 6개 투자자로부터 3158억원을 유치했다. 이 중 990억원은 본계약 체결 당시 총액인수를 약속했던 삼성증권이 떠안았다.

본격적인 매각 절차는 주관사가 선정된 4월부터 시작될 것으로 보인다. 지리적으로 이점을 가지고 있어 상반기 투자자들이 주목하고 있는 매물로 평가받는다. 이들 자산은 2013년 매물로 나왔을 때부터 치열한 인수전이 전개됐을 만큼 홈플러스 점포 내에서도 우량 자산으로 평가 받는 곳들이다. 이들 4곳은 2013년 매각 당시 매출 순위 상위 20위권에 모두 포진해 있었다.

이들 4개점포의 매출은 삼성SRA에 매각된 이후로도 꾸준했고, 줄곧 상위권을 유지했다. 2018년 기준 순위를 보면 경기 부천 상동점 1위, 대구 칠곡점 5위, 수원 영통점 8위, 인천 작전점 26위 등으로 상위 10위권 내에 무려 3곳이나 포함돼 있다. 이처럼 꾸준히 매출 순위에서 상위권을 차지하고 있는 것은 입지 조건 덕분이다.

부동산업계 관계자는 "모두 역세권에 자리하고 있다 보니 집객이 수월한 측면이 있다"며 "여기에 홈플러스와 남아 있는 임대차 기간도 상당부분 남아 있어 투자자들의 관심이 이어질 것 같다"고 말했다.

삼성SRA자산운용에 매각했을 당시 홈플러스는 세일앤리스백(Sale & Lease back, 매각 후 재임대) 방식으로 15년간 마스터리스(일괄 임대차계약)하는 조건을 내걸었다. 현재 남아있는 임대차 기간은 8년여 가랑이다. 홈플러스 내에서 핵심 점포인 만큼 이변이 없는 한 임대차 계약 기간은 연장될 가능성이 크다는 게 시장의 시각이다.

◇오프라인 시장 위축 변수···최근 공모 실패 사례도

임차인이 우량하다는 점은 그만큼 임대료 수익도 꾸준히 거둬들일 수 있다는 얘기다. 투자자입장에선 안정적으로 배당이익을 챙길 수 있다.

물론 위험도 상존한다. 국내 상업용 부동산 가격이 오를대로 오른데다, 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있기 때문이다. 리테일에 대한 전망이 어두운 상황이다. 온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%에 가까운 성장률을 기록했다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪으면서 큰 위기감을 느끼고 있는 상황이다.

특히 오프라인 유통 업태 중에서도 대형마트, 슈퍼마켓의 위기감이 크다. 온라인 쇼핑으로도 '신선식품'을 구매할 수 있게 되면서다. 전통적으로 오프라인 구매행태가 일반적이었던 '신선식품' 시장에 온라인 쇼핑몰들이 빠르게 침투하고 있다. 마켓컬리, 헬로네이처, 쿠팡 등이 대표주자로 나서고 있다. 최근엔 대기업들도 온라인 신선식품 시장의 중요성을 인식하고 시장 진출에 나선 상태다.

이 같은 상황이 반영되면서 작년부터 공모 실패 사례가 연이어 나왔다. 대표적으로 작년 공모 상장에 실패한 홈플러스 리츠가 있다. 홈플러스 리츠는 작년 조단위 공모에 도전했던 빅딜이다. MBK파트너스가 보유 중이던 자산들이었던 만큼 시장의 이목을 끌었다. 하지만 매장들이 위치한 곳이 전부 핵심상권은 아닌데다 공모 규모가 워낙 큰 탓에 공모에 실패했다. 국민연금 등 대형 연기금이 공모리츠 투자 사례가 없어 투자를 망설였던 것도 공모 상장 무산의 이유로 꼽힌다.

이와 함께 최근엔 유경PSG자산운용도 리테일을 기초로 공모부동산 펀드를 설정하는데 우여곡절을 겪었다. 펀드의 투자 대상은 홈플러스 △울산점 △구미광평점 △시화점으로 전체 매입 대금의 3분의 1 수준인 1000억원 가량을 공모로 모으려고 했으나, 수십억원 가량 미달됐다. 고심 끝에 직접 유경PSG가 부족 자금을 대기로 하면서 펀드 조성을 매듭지었다.

이에 시장에선 매각이 되더라도 원하는 수준의 가격을 받아낼 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견도 나온다. 부동산업계 관계자는 "우량 자산임에 틀림없기 때문에 투자자들의 관심이 높은 것은 사실"이라며 "다만 리테일 시장 분위기가 좋지 않은 상황에서 신종 코로나(코로나19) 바이러스 문제로 경제활동이 위축되고 있다는 점은 우려스러운 대목"이라고 말했다.