이 기사는 2020년 05월 08일 13:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄(이하 SK디앤디 컨소)이 문래동 영시티 매입 작업을 이달 중 마무리한다. 거래금액은 5458억원이다. 매도자인 영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)는 세전기준 2800억원의 시세차익을 거둬들인 것으로 분석된다.

SK디앤디는 영시티를 시작으로 비주거용 리츠 부문 확대에 나선다는 방침이다. 그 일환으로 재간접 투자형 리츠를 만들어 기업공개(IPO)를 추진 중이다. 재간접 투자형 리츠는 오피스 빌딩과 리테일 등 비주거 자산을 기초로 삼을 예정이다. 첫 번째 편입 자산은 이번 거래 대상인 영시티다. 이후 기존에 운용 중인 리테일 자산 등도 순차적으로 편입될 것으로 보인다.

◇매매 계약 체결, 오는 20일 잔금 예정

8일 부동산업계에 따르면 SK디앤디 컨소는 이날 매도자인 액티스와 매매 본계약을 체결했다. 거래금액은 5458억원으로 최종 결정했다. 매매가는 3.3㎡당 1816만원 꼴이다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다. 실사를 거치면서 가격은 소폭 하향 조정됐다. 조정 금액은 60억원 수준이다. 감정평가액 대비 93.4%에 해당하는 액수다. 감정평가는 경일감정평가법인이 진행했다. 잔금은 오는 20일 납부할 예정이다.

SK디앤디 컨소는 우선협상자로 선정된 지 두 달여 만에 매매 본계약을 체결했다. 영시티 매각은 다수의 투자자가 입찰에 응찰하며 경쟁이 치열하게 전개됐다. 지난 11일 진행된 입찰에 참여한 투자자는 무려 15곳을 상회했다. 20곳에 이른다는 이야기까지 나왔다. 다수의 투자자가 몰리면서 영시티의 가격도 상승했다. 당초 시장에선 3.3㎡당 1700만원 선에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상됐다. 연면적 기준으로 5100억원에 해당하는 액수다.

막상 응찰가를 오픈해보니 3.3㎡당 1700만원대로는 배타적 협상권을 확보하기 어려웠다. 그렇게 3.3㎡당 1900만원대의 최고가를 제시한 KB자산운용을 비롯해 3.3㎡당 1800만원대를 제시한 이지스자산운용, SK디앤디 컨소의 3파전으로 압축됐다. 여기서 SK디앤디 컨소가 인수자로 낙점된 비결은 거래 종결성이었다.

부동산업계 관계자는 "입찰이 치열하게 진행되면서 가격 경쟁이 붙은 것 같다"며 "이미 어느 곳에 매각하더라도 목표 연환산수익율(IRR)을 넘겼기 때문에 거래 종결성 등 정성적인 요인에서 향방이 갈렸다"고 말했다.

SK디앤디-NH투자증권이 제시한 인수구조를 살펴보면 우선 SK디앤디가 리츠를 투자수단(vehicle, 비히클)으로 활용한다. 여기에 SK디앤디와 NH투자증권이 에쿼티 출자를 하고, 일부 부족분은 금융권 차입을 통해 마련한다. 여기서 NH투자증권이 투자확약서(LOC)를 들고 들어왔다. 이 부분에서 승부가 갈렸다는 게 시장의 해석이다. 리츠 구조를 살펴보면 에쿼티 비중은 전체 투자액의 40%선인 2350억원이다. 이외 일부 부족분은 금융권 차입과 임대보증금을 통해 충당할 예정이다. 차입 규모는 3000억원 선 수준이다.

주목할 점은 SK디앤디도 매각 차익을 공유한다는 점이다. 영시티는 영국계 스탠다드차타드(SC) PE 계열이 설립한 '파운틴밸리프로젝트금융회사(PFV)'가 개발했는데, 이때 한국자산신탁, 베스타스자산운용과 함께 SK디앤디도 참여했다. SK디앤디는 파운틴밸리PFV에 출자해 지분 5.4%를 보유 중이기도 하다.

지분율이 미미하다 보니 이번 매각 과정에서 의사결정에 미치는 영향력은 거의 없다. 다만 매각 차익을 공유할 수 있다. 응찰가로 3.3㎡당 1800만원 이상의 고가를 제시할 수 있었던 요인이다.

영시티 매각을 통해 거둬들일 것으로 예상되는 시세차익은 2800억원에 이를 전망이다. IRR 기준 70%에 이르는 수익률이다. 지분율 대로면 SK디앤디의 몫은 145억원대에 이를 것으로 추산된다. '파운틴밸리PFV'가 영시티 부지를 매입해 개발에 나선 시기는 2015년이다. 토지가격 640억원을 비롯해 영시티 개발에 투입된 투자금은 2700억원이다.

◇비주거 리츠 부문 확대한다

SK디앤가 영시티를 인수한 목적은 주거시설 중심의 리츠 부문을 비주거시설로 확대하기 위해서다. SK디앤디는 2017년 100% 자회사인 디앤디인베스트먼트를 설립해 리츠 시장에 발을 들여놨다. 이후 현재 운용 중인 리츠는 8개다. 이중 7개가 주거용이다. 나머지 1개만 비거용이다.

비주거시설로 투자 영역을 확대하기 위해 SK디앤디는 재간점 투자형 리츠를 활용키로 했다. 재간접 투자형 리츠는 '모자형 리츠'로 불린다. 우선 모리츠를 만들고, 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상인 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는 구조다. 이를 위해 리츠 '디앤디플랫폼'을 만들었다.

SK디앤디는 디앤디플랫폼의 기초자산으로 비주거용 상품만 취급한다는 계획이다. 첫 번째 기초자산으로 이번에 인수한 영시티가 예정됐다. 영시티 리츠 외에 작년 매입한 자라홈빌딩과 매입 예정인 성수동 지식산업센터 리테일 자산 등도 기초자산으로 편입될 것으로 보인다. 자라홈빌딩은 서울특별시 강남구 신사동 532-11번지에 자리하고 있다. 1층에 입점해 있는 '자라홈(ZARA HOME)'의 영향으로 자라홈빌딩으로 불리고 있다.

성수동 소재 지식산업센터인 '성수 데시앙플렉스 SK V1'의 리테일 자산은 현재 매입 절차가 진행 중이다. 거래 대상은 A~C까지 3개 블럭의 저층부에 자리한 지원시설이다. 성수 데시앙플렉스 SK V1은 3개 건물로 이뤄져 있다. 세부적으로 보면 △A블럭 전체 임대 면적의 7만327㎡ 중 6143㎡ △B블럭 5만5886㎡ 중9203㎡ △C블록 1만5918㎡ 중 815㎡ 등이다.

거래금액은 609억원이다. 환경비용 외에 취득부대비용, 예비비 등이 가산된 총투자금은 800억원이다. SK디앤디는 리츠에 해당 자산을 담을 예정이다. 리츠는 에쿼티(equity) 320억원, 론(loan) 480억원 등으로 구조를 짰다.