이 기사는 2020년 07월 21일 15:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

공간기획 전문기업 OTD코퍼레이션이 성수프로젝트에 활용할 800억원대 프로젝트파이낸싱(PF)을 성사시켰다.

성수프로젝트는 핫플레이스로 부상한 성수동에 업무·상업복합시설을 짓는 사업이다. 총 사업비가 1000억원이 넘는 대형 프로젝트다. OTD코퍼레이션이 직접 건물주가 돼 공간기획 역량을 신축 단계서부터 발휘한 첫 작품이다.

코로나19 국면에도 대규모 PF를 성사시켰다는 것에 의미가 있다. 그만큼 OTD코퍼레이션이 기획한 부동산이 매력적이라는 뜻이다.

◇신한생명 등 6개 금융기관 참여…870억 투자 유치

투자은행(IB)업계에 따르면 OTD코퍼레이션은 이달 중순 성수프로젝트에 투입할 870억원 규모 PF 대출 계약을 완료했다. 총 6개 금융기관이 참여했다. △선순위 대출자는 신한생명으로 420억원 △중순위는 BNK캐피탈 150억원, 푸른파트너스자산운용 50억원, 효성캐피탈 100억원 △후순위는 KTB투자증권 50억원, 이베스트투자증권 100억원 등이다. PF주관사 역할은 부국증권이 맡았다.

성수프로젝트는 성수동2가 277-47 소재에 업무·상업복합시설을 짓는 사업이다. 올 3월 중순 OTD코퍼레이션과 요진건설산업이 공동 출자해 설립한 부동산프로젝트금융회사(PFV)인 성수초이앤손제1호피에프브이(이하 성수PFV)가 사업주체다.


지상 3~10층까지는 공유오피스로 사용되고 지하1층에서 지상2층까진 푸드코트(셀렉 다이닝)와 라이프스타일 공간으로 이뤄진다. 준공 예정시기는 2022년 2월이다. 총 사업규모는 1020억원이다.

성수프로젝트는 공교롭게도 착공 직후 코로나19라는 대형 악재를 만났다. 부동산 시장에 대한 불확실성이 커져 투심이 급격히 얼어붙었다. 성수프로젝트에 참여하기로 사전 조율했던 금융기관들 사정도 비슷했지만 결국 지갑을 열었다. 그만큼 사업성을 높게 평가받았다는 의미다.

◇'핫플레이스' 부상, 대기업까지 몰려…OTD 공간기획과 시너지

성수동의 우수한 입지와 OTD코퍼레이션의 공간기획 능력을 신뢰했다는 평가다. 성수동은 공장밀집지역이 재개발되면서 스타트업과 중소기업 중심으로 현대화된 업무단지로 변화되고 있다.

더불어 인근에 위치한 대규모 생태문화공원 서울숲을 중심으로 먹자골목과 카페, 구두거리가 조성되면서 유동인구가 급격히 늘어 핫플레이스로 부상하고 있다. 덕분에 최근엔 대기업들의 업무시설 입주 수요도 늘고 있다. 서울 내에서 본사로 활용할만한 지역과 건물이 한정적인데, 성수동이 소위 뜨는 지역으로 평가받고 있는 덕이다.

성수프로젝트에 OTD코퍼레이션 공간기획 능력이 십분 발휘된 것도 투자유치를 이끌어 낸 배경이다. OTD코퍼레이션은 건물 하층 중앙 전체를 뚫어 지역 명소인 ‘성수연방’과 같은 복합문화공간을 조성하기로 기획했다.

'성수연방'은 OTD코퍼레이션이 성수동 화학공장 일대를 리모델링해 2030세대가 찾는 명소로 탈바꿈한 곳이다. 카페테리아 ‘천상가옥’과 서점 ‘아크앤북’, 라이프스타일 브랜드 ‘띵굴’ 등 8개의 OTD코퍼레이션 브랜드가 망라돼 있다.

◇다수 투자자 매입 문의…연내 매각 방침, 수익성 개선

성수프로젝트 전망은 밝다. 준공(2022년 2월)까지 많은 시간이 남았지만 건물 매입을 희망하는 다수의 투자자가 물밑접촉을 희망하고 있다. 성장한 스타트업 기업이나 IT게임회사, 대기업까지도 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 이르면 내달 우선협상대상자를 선정할 가능성이 있다.

때문에 OTD코퍼레이션과 요진건설산업은 연내 성수PFV 지분 매각을 완료할 방침이다. 성수PFV 출자비는 100여억원으로 알려졌다. 출자비중(보통주 기준)은 요진건설산업 56%, OTD코퍼레이션 44% 수준이다. 업계에선 투자자 관심을 감안해 출자비의 두 배(200여억원) 내외 가격으로 매각이 이뤄질 것으로 보고 있다.

OTD코퍼레이션에겐 수익성을 크게 개선시킬 수 있는 첫 사업모델이 된다. 그 동안엔 부동산 저층부를 빌려 공간기획으로 리모델링해 운용하는 방식으로 수익을 냈다. 리모델링에서 발생하는 비용과 감가상각으로 이익을 내는데 시간이 소요됐다. 하지만 성수프로젝트는 리모델링 비용이 애초 발생하지 않고 지분매각 차익까지 남기는 1석2조 효과를 거둘 수 있다.

OTD코퍼레이션은 제2의 성수프로젝트도 준비하고 있다. 수도권 근교 교외상권에 특화된 지역이 대상이다. 아울렛과는 다른 형태의 복합문화시설을 구상하고 있다.

업계 관계자는 “OTD코퍼레이션이 공간기획을 한 것이 모멘텀이 돼 성수프로젝트가 수월하게 진행되고 있다”며 “이르면 8월안에 우선협상대상자를 선택해 PFV 에퀴티(지분) 매각을 진행할 수 있다. 늦어도 연내 매각할 방침”이라고 말했다.