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국민연금, 10년만에 CJ제일제당센터 투자금 회수 빌딩 가치 3341억→5840억, 매수자 이지스운용 지난주 말께 인수 완료

이명관 기자공개 2020-09-04 10:46:03

이 기사는 2020년 09월 02일 16:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국민연금이 서울시 중구 CJ제일제당센터를 매입한 지 10여년 만에 투자금을 회수했다. 매수자인 이지스자산운용이 최근 매매 본계약을 체결하고 잔금 납부까지 마무리하면서 이번 거래가 종결됐다. 거래금액이 시장의 예상치를 웃도는 5000억원 후반대로 책정되면서 국민연금이 벌어들일 시세차익만 2000억원을 상회할 것으로 보인다.

5일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 CJ제일제당센터 매입 본계약을 체결하고 바로 잔금을 납입했다. 우선협상대상자로 선정된 지 석달여 만이다. 거래금액은 3.3㎡당 2400만원 수준에 해당하는 5840억원 수준이다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다.

부동산업계 관계자는 "지난주 매매계약을 치르고 연이어 잔금을 치렀다"며 "예상보다 가격이 상승하면서 국민연금이 성공적으로 자금을 회수하게 됐다"고 말했다. 이지스자산운용은 한국투자증권을 비롯한 증권사를 통해 재원을 순조롭게 조달했다.

이번 거래가 마무리되면서 매도자인 국민연금은 투자 10년여 만에 2380억원대에 이르는 시세차익을 실현할 것으로 보인다. 앞서 국민연금이 CJ제일제당센터를 매입한 시기는 2010년 10월이다. 매입 당시엔 스마트플렉스빌딩으로 알려져 있었다.

빌딩 매입은 선매매 계약 형태로 이뤄졌다. 빌딩 개발은 부동산 디벨로퍼인 ㈜시우피앤디가 도맡았다. 2010년 10월 준공 이후 국민연금이 100% 출자해 설립한 리츠로 소유권이 넘어왔다. 통상 선매매 계약으로 개발 중인 부동산을 매입할 때 준공 시점 이후 소유권이 이전된다. 당시 매매가격은 3341억원이다. 매입 부대비용 140억원 등 총 투입비용은 3459억원에 달했다. 이중 국민연금은 3374억원을 부담했다.

이후 국민연금은 2016년 말 한 차례 CJ제일제당센터 매각에 나섰다. 당시 ARA리츠를 통해 보유 중이던 또 다른 오피스빌딩 오렌지센터를 CJ제일제당센터와 묶어 팔려고 했다. 입찰 결과 가장 높은 값을 제시한 현대자산운용이 우선협상자로 선정됐다. 가격은 6000억 중후반대였다. 하지만 현대자산운용이 재원조달에 실패하면서 자금 회수는 무산됐다. 오렌지센터의 단일 임차인 리스크 등을 걱정한 투자자들의 반응이 미지근했다.

시장 추이를 지켜보다 올해 초 다시 매각에 나섰다. 결과만 놓고 보면 당시 거래 불발이 오히려 전화위복이 된 모양새다. 시장에 유동성이 풍부해지면서 부동산 실물자산 가격이 오름세를 보였다. CJ제일제당센터도 예외는 아니었다.

CJ제일제당센터 매각 본입찰에 10여곳 이상의 원매자가 응찰했다. 다수의 투자자가 몰리면서 CJ제일제당센터의 가격도 상승했다. 당초 시장에선 3.3㎡당 2000만원 선에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상됐다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다. 연면적 기준으로 4800억원에 해당하는 액수다.

그런데 막상 응찰가를 오픈해보니 3.3㎡당 2000만원대로는 배타적 협상권을 확보하기 어려웠다. 그렇게 3.3㎡당 2400만원의 가격을 제시한 이지스자산운용이 우선협상권을 확보하는 데 성공했다. 전체 가격을 비교해보면 매각 초기 시장의 예상치와 비교하면 무려 1000억원 가량 가격이 뛰었다.

이처럼 CJ제일제당센터의 몸값이 상승한 요인으로 공실 리스크 해소가 꼽힌다. 매각에 앞서 책임임차인과 계약이 연장됐다. CJ제일제당센터는 CJ제일제당을 비롯해 그룹 계열사인 CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등이 입주해 있다.

일부 판매시설을 제외한 전체 임대면적으로 CJ그룹이 사용 중이다. 주차장으로 사용 중인 지하 5층~지하 2층을 제외하고, 지하 1층~지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 CJ그룹이 임대해 사용 중이다. 현재 임대율은 100% 수준이다.

특히 작년 11월말 CJ제일제당 및 CJ프레시웨이와 임대차 계약기간을 연장했다. 계약 연장으로 당초 계약 종결일은 2020년 10월31일에서 오는 2027년 10월까지로 늘었다. 월 임대료도 올랐다. 기존 3.3㎡당 7만9980원에서 8만2800원으로 3.5%가량 상승했다. 신용도가 우수한 대기업 계열사와 장기 임대차 계약을 맺고 있다는 점에 매력을 느끼고 있는 것으로 보인다.
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