이 기사는 2021년 10월 25일 11:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

엘엔에스자산운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드를 꾸준히 찍어내며 시장에 입소문을 타고 있다. 안정적인 구조의 매입 이행 약정이 체결된 물건 위주로 딜을 소싱해와 펀드를 만들어내면서 외형을 키워가는 중이다.

25일 금융투자업계에 따르면 최근 엘엔에스자산운용은 이달 중순 경 SH공사의 매입확정 신축 오피스텔 개발 사업에 대한 PF 선순위 리파이낸싱 대출 펀들르 설정, 고객들을 모은 것으로 알려졌다. 지난 2019년 첫 삽을 뜬 엘엔에스자산운용은 유사한 구조의 PF 펀드를 꾸준히 늘려가며 증권사 PB센터에서 입소문을 타고 있다.

엘엔에스자산운용은 10월 총 17개 펀드를 운용 중이다. 설정액은 1496억원이며, 순자산 규모는 1573억원이다. 바로투자증권(현 카카오페이증권) 대표를 지냈던 서경민 대표가 회사 운영을 맡고 있다. 서 대표는 엘엔에스자산운용의 지분 10%를 보유한 2대 주주다.

서 대표는 바로투자증권 근무 당시 부동산IB본부 설립을 주도한 인물이다. 바로투자증권은 1998년 파산한 신한종합금융 출신 인력이 뭉쳐 차린 증권사인데 서 대표가 당시 창업 맴버 가운데 한 사람이었다. 서 대표는 신한종합금융, 브릿지증권, 교보증권 등에서 근무한 바 있다.

카카오페이가 바로투자증권을 인수한 이후 대표직에서 물러난 서 대표가 부동산 투자 경험이 많은 키맨들을 모아 자산운용사를 차린 뒤 꾸준히 성과를 쌓아가고 있다. 바로투자증권 부동산IB본부 출신인 곽세환 본부장이 운용1본부를 이끌고 있다. DS투자증권 종합금융본부장 출신 고대곤 전무는 운용2본부를 맡아 성과를 쌓아가고 있다.

엘엔에스자산운용이 자산가들 사이에서 입소문을 타기 시작한 건 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 매입확약한 물건에 대한 PF 대출 펀드를 만들면서 부터다. 매입확약이 돼 있어 미분양으로 인한 PF자금 회수 불발 리스크가 적다는 점이 인기의 비결이다. 예적금 금리 이상의 연 이자율을 원하는 투자자들 사이에서 인기를 끌면서 점차 유사한 펀드 라인업을 늘려가고 있다.

엘엔에스자산운용이 이같은 펀드 설정을 이어갈 수 있는 비결은 핵심운용역의 금융주관 업무 경험이 있어서다. 운용2본부를 이끌고 있는 고대곤 전무는 DS투자증권 종합금융본부장 출신으로 SH공사 매입 임대주택, 청년주택 등 금융주관 업무를 해본 경험을 가지고 있다.

이같은 경험을 바탕으로 엘엔에스자산운용 합류 이후 꾸준히 LH, SH 공사 매입확약 임대주택 PF펀드를 설정하고 있다. 임대주택 착공 전 골조사업필수비 명목으로 필요한 자금을 엘엔에스자산운용이 설정한 펀드에서 빌려주고 이후 공사에서 리파이낸싱을 통해 자금을 갚는 구조로 설정되기 때문에 만기는 짧고 자금 상환 가능성이 높은 게 특징이다.

펀드 운용 기간은 대략 반년(6개월) 정도로 연 3~4% 수준의 목표수익률로 운용된다. 일반적으로 골조사업필수비 명목으로 지급된 자금은 3개월 이내에 회수된다. 펀드 설정 및 운용에 소요되는 기간을 넉넉히 잡아 6개월 정도의 운용 기간동안 운용하는 것이다.


6월 기준 판매사는 하이투자증권, 한화투자증권, DB금융투자 등이다. 총 667억원 규모를 판매한 하이투자증권이 최대 판매사다. 한화투자증권과 DB금융투자는 각각 441억원, 93억원 규모로 펀드를 판매한 것으로 나타났다. 2019년 설립돼 트랙레코드가 짧다보니 중소형 증권사 위주로 펀드 판매가 이뤄지고 있다.

업계 관계자는 "해당 운용사의 PF펀드 같은 경우 주택공사 매입확약이 돼 있어 자금 회수 가능성이 높다는 점 때문에 꾸준한 투자 수요가 있다"며 "생긴지 얼마 안된 운용사지만 최근 판매 채널을 점차 넓혀가고 있다"고 말했다.