이 기사는 2022년 09월 19일 14시55분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자자산운용이 공모펀드로 투자한 부동산들이 잇따라 매각에 실패하면서 엑시트(자금회수)에 어려움을 겪고 있다. 급격한 대출금리 인상과 매각가 하락이 이어지면서 난항을 이어가는 모습이다.

19일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용이 '하나대체투자나사' 부동산 펀드를 통해 보유 중인 미국 나사 본사 매각이 해를 넘기게 됐다. 원매자의 자금조달에 어려움을 겪으면서 매각이 한차례 무산된 가운데 재매각에 어려움을 겪고 있는 상황이다. 특히 자산가치 하락으로 매각가가 계속해서 하향 조정되면서 매매차익 폭도 줄어들고 있다.

펀드 만기일(2024년 03월 30일)까지 일 년여가 남았지만 리파이낸싱(부채 상환 목적 자금 재조달)으로 인한 급격한 대출금리 상승, 금리인상, 부동산 시장 침체 등 부정적 상황이 산적해 있다. 일각에서는 잇따른 매각 불발로 1년 넘게 펀드 환매가 연기되고 있는 티마크그랜드 호텔(이하 명동호텔) 수순을 밟을 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

회사 측은 최근 투자자를 대상으로 한 운용보고서를 통해 “미국 연방준비위원회(Fed)의 높은 금리 인상(빅스텝, 자이언트스텝) 여파로 올해 하반기 부동산 투자시장 불확실성이 확대되고 있다”며 “현재 시점에서 자산 재매각 추진은 다소 어려움이 있다고 판단되고, 내년을 기점으로 시장 안정화가 시작되는 시점에 매각 마케팅을 진행할 예정"이라고 밝혔다.

하나대체운용은 2021년 말 매각 주간사로 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield)를 선정하고 매각 준비에 나섰다. 올해 상반기 우선협상대상자인 오팔홀딩스(Opal Holdings)와 협상을 진행됐지만 매매대금을 지급하지 못해 최종적으로 계약이 해지됐다. 오팔홀딩스는 자산 실사 및 자금조달 과정에서 수차례 가격 인하를 요청한 것으로 전해진다. 실제 매각가를 일부 조정했지만 계약금을 미납하면서 결국 결렬됐다.

문제는 매각에 실패하면서 환헷지, 리파이낸싱에 따른 이자비용 상승, 금리인상 부담을 모두 떠안게 됐다는 점이다. 이 경우 투자자들의 배당금 감소가 예상된다. 특히 대출금리가 5년 전보다 두 배 가까이 증가하면서 배당수익률도 크게 하락했다. 앞서 지난 4월 환헷지 만기연장과 매각비용 발생 등을 이유로 한차례 분배금을 유보한 바 있다.

해당 자산을 매입할 당시 투자은행 크레디트스위스(Credit Suisse)로부터 2억2700만달러(한화 3160억원)를 조달했다. 5년 만기(2022년 7월)로 3.25% 고정금리가 조건이었다. 만기가 도래하면서 해당 대출금을 상환하고 7월 PFA(Public Finance Authority)로부터 2억7500만달러(3828억원)을 차입했다. 이자율은 연 6.145%로 만기는 2028년 8월 1일까지다.

다만 하나대체운용은 관리보수를 적극적으로 인하해 펀드 비용을 절감한다는 입장이다. 투자자 피해를 최소화하고 배당률 하락을 방어한다는 구상이다. 실제로 최근 운용보수는 0.300%→0.010%, 판매회사(한국투자증권, 삼성증권, 하나은행)는 0.300%→0.010%로 인하했다.