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2022년 상반기 국내 자산운용사는 해외 부동산 실물 투자에서 미국 오피스에 초점을 맞췄다. 무엇보다 하나대체투자자산운용이 뉴저지와 워싱턴의 오피스 빌딩을 집중 매수하는 행보를 보였다.

코로나19 팬데믹을 기점으로 조 단위 해외 딜은 자취를 감췄다. 그나마 언택트(untact) 시대에 투자 매력이 배가된 물류센터가 토종 운용사의 투자 타깃으로 자리잡았다. 하지만 이제 오피스 매물을 적극 검토할 정도로 해외 실물 투자 시장에 서서히 온기가 돌고 있다.

◇하나대체운용, 상반기 미국 오피스 '올인'…뉴욕450Park, 매매가격 1위

17일 더벨이 집계한 2022년 상반기 부동산 펀드 리그테이블에 따르면 해외 실물 부동산 딜 '톱5' 가운데 하나대체운용의 미국 오피스 딜이 2건에 달한 것으로 집계됐다. 각각 3000억~5000억원 규모의 딜로 모두 상반기에 투자 집행이 완료됐다.

이 가운데 워싱턴 GSA 딜의 규모(5000억원)가 가장 컸다. 전체 딜 순위에서는 2위로 나타났다. 그 뒤를 뉴저지 70 Hudson 딜(3위, 3600억원)이 이었다. 톱5 안에 이름을 올리지 못했으나 로스앤젤레스 Shoreline Square(1150억원) 역시 상반기 마무리한 대형 딜로 꼽힌다.

하나대체운용은 엔데믹 흐름에 발맞춰 공격적으로 해외 매물을 발굴해 왔다. 그 덕에 미국에서 상업용 자산을 잇따라 확보하는 성과를 냈다. 그간 상업용 오피스뿐 아니라 물류센터, 호텔 등 다양한 실물 자산을 토대로 폭넓은 포트폴리오를 구축해 왔다. 상반기 말 기준 운용자산(AUM)이 10조원 안팎인 가운데 전체 부동산 펀드가 5조5228억원으로 집계됐다.

2022년 상반기 해외 실물 부동산 딜 중에서 매매가격이 가장 큰 건은 삼성SRA자산운용의 뉴욕450ParkAve 딜(약 5875억원)로 집계됐다. 다만 독자적으로 수행한 딜이 아니라 해외 운용사와 공동 매수 형태로 구조를 짰다. 오스틴 Ashton 딜(약 3183억원) 역시 규모 자체는 최상위권이지만 해외 하우스와 함께 매수 작업을 벌였다.


◇코로나19 팬데믹 후 대형 딜 실종…물류센터 일색서 오피스 매수 릴레이

코로나19 사태가 불거지기 전까지 해외 부동산 투자는 국내 금융투자업계에서 '핫'한 인기를 끌었다. 자산운용사는 물론 증권사를 비롯한 금융권 전반에서 직간접적 투자에 나섰다. 한 해에도 조 단위 딜이 여럿 눈에 띌 정도로 뭉칫돈이 몰렸다.

하지만 팬데믹 여건에서 해외 현지 실사가 어렵다는 난관에 봉착했다. 투자 매력이 치솟던 물류센터를 제외하면 그간 매매가격이 1000억원 이상인 거래를 찾아보기 어려웠다. 아마존 물류센터를 비롯해 우량 임차인과 장기 임대 계약이 맺어진 딜만 하나둘씩 성사될 뿐이었다.

다만 2022년 들어 새로운 변이 바이러스의 등장에도 엔데믹에 대한 기대감이 커지고 있다. 해외 출국과 입국 절차가 팬데믹 이전처럼 자유롭지 않으나 규제의 강도는 불편을 감수할 수 있는 정도로 낮아졌다. 해외 부동산 실물 투자에서 가장 중시되는 현지 실사도 서서히 활기를 띄면서 예년 수준에 다가서고 있다.

투자 타깃이 물류센터 일색에서 해외 오피스로 확대된 건 눈에 띄는 대목이다. 시장 침체기에 단순히 트렌드를 쫓는 게 아니라 실물 투자의 주축 자산을 공격적으로 검토하기 시작한 것으로 풀이된다. 금리 인상기에 대출 금리(5~6% 수준)가 껑충 뛴 건 단연 불리하지만 인플레이션 헤지(hedge) 자산으로서 부동산의 가치가 인정받고 있다는 평가가 나온다.