이 기사는 2023년 01월 06일 09시42분 thebell에 표출된 기사입니다

KB스타리츠의 자(子)리츠인 KB스타갤럭시타워리츠가 벨기에 '노스 갤럭시 타워'를 자산으로 인식하기 시작했다. 당초 현지법인을 설립해 지분을 매입하는 방식으로 기초자산을 담은 영향으로 부동산관련 증권 계정으로 인식됐다.

6일 관련업계에 따르면 KB스타갤럭시타워리츠는 '제1기 결산기 투자보고서'를 통해 총자산 4236억원을 처음 인식했다. 부동산관련 증권이 4036억원으로 전체의 95.28%를 차지한다. 부동산(151억원·3.55%)과 기타자산(50억원·1.17%)도 그 뒤를 이었다.

기초 자산인 노스 갤럭시 타워를 지분 매입 방식으로 담았던 영향으로 풀이된다. KB스타리츠는 노스 갤럭시 타워를 매입하기 위해 자리츠인 KB스타갤럭시타워리츠와 현지법인이자 투자목적기구(FIIS)인 'Star Galaxy Scomm(HoldCo)', ' Galaxy Properties SA(PropCo)' 등 3개 투자기구를 활용했다.

우선 KB스타리츠는 KB스타갤럭시타워리츠의 최대주주 자리를 공고히 하고, KB스타갤럭시타워가 HoldCo 지분 100%를 보유하도록 구조를 짰다. 이어 HoldCo가 노스 갤럭시 타워의 소유권을 보유한 PropCo 지분 100%를 확보하는 방식을 택했다.

현지 대출을 받기 위한 조치였다. 당시 KB스타갤럭시타워리츠는 노스 갤럭시 타워를 취득하는 과정에서 PropCo의 지분을 매입하는 방식을 택했다. 이 과정에서 선순위 대출이 요구됐지만 법률상 KB스타갤럭시타워리츠가 직접 소유한 회사의 지분을 담보로 제공하는 건 불가능하다.

이에 KB스타갤럭시타워리츠는 PropCo 지분을 직접 취득하는 대신 HoldCo를 설립해 HoldCo가 PropCo 지분을 확보하도록 구조를 만들었다. 이후 HoldCo가 PropCo 지분을 선순위 대주인 스탠다드차타드은행에 담보로 제공해 대출 절차를 마무리했다.

KB스타갤러시타워리츠가 두 개의 FIIS를 활용해 받은 대출 규모는 담보인정비율(LTV) 58.5%에 해당하는 3억6855만유로(약 4942억원)다. 만기는 2025년 5월까지로 1년씩 두 번 연장할 수 있다. 금리는 연 1.2% 고정에 유리보(EURIBOR)를 가산하는 방식으로 책정됐다.

업계에서는 벨기에 자산을 매입하는 과정에서 FIIS를 활용하는 건 일반적인 방법이라고 설명했다. 일례로 제이알글로벌리츠도 지난해 벨기에 브뤼셀에 위치한 '파이낸스 타워'를 기초자산으로 확보할 때 자리츠와 두 개의 FIIS를 활용한 바 있다.

당시 제이알글로벌리츠는 빌딩을 직접 소유한 벨기에 FIIS인 'TdB FIIS'의 지분 100%를 'FTB FIIS'가 보유하고 FTB FIIS의 지분 100%를 다시 제이알제26호리츠가 가지도록 구조를 짰다. 제이알제26호리츠는 제이알글로벌리츠의 자리츠다.

리츠업계 관계자는 "현지에서 담보 대출을 받기 위해선 FIIS를 설립해 목적 부동산을 소유하고 있는 회사의 지분을 담아야 한다"면서 "비거주자인 국내 리츠가 벨기에서 현지 회사들과 계약을 체결할 시 제한 요소가 많다는 점도 FIIS를 활용하는 이유"라고 전했다.