이 기사는 2023년 01월 16일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 강동세종빌딩 매각에 나선 가운데 거래 성사 여부에 눈길이 쏠린다. 높아진 금리와 부동산 경기 침체 등 불안정한 시장 상황이 지속되면서 하나대체운용은 전략적으로 사옥 소유를 원하는 기업들을 마케팅 대상으로 잡은 것으로 전해진다.

16일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용은 매각 주관사를 선정하고 강동세종빌딩 인수자를 모집하고 있다. 3월 중 매각 우선협상대상자를 선정하고 4월 매매계약 체결을 마친다는 구상이다. 2020년 6월 자산을 매입한지 2년여만이다. 당시 매입가는 720억원으로 이중 189억원을 사모펀드(하나대체전문사모139호)로 조달하고 나머지는 선순위·중순위 대출 등을 통해 마련했다. 평당 약 1100만원에 거래됐다. 펀드 만기는 오는 6월이다.

상반기 매각을 목표로 한 가운데 시장 상황이 우호적이지 않다는 점은 흥행을 가로막는 요소다. 가파르게 오른 금리와 부동산 업황 불황, 지식산업센터 과잉공급 여파로 자산가치가 크게 하락한 영향이다. 특히 하나대체운용은 티마크그랜드호텔명동, 미국 나사본사 엑시트(자금회수)에 잇따라 실패하면서 부담은 더욱 커진 상황이다.

이에 하나대체운용은 예상 매매가를 매입 원가(720억원) 기준으로 잡았다. 시세 차익보다는 매각에 우선을 두고 가격을 책정한 것으로 알려졌다. 마케팅도 안정적인 임대 수익보다는 우수한 입지와 교통 등을 내세웠다. 사세 확장을 이유로 사옥 매입을 검토 중인 수요자들을 전략적으로 공략하기 위함이다.

자산관리(WM) 업계 관계자는 “시장 상황이 어려운 만큼 딜클로징까지 이어질 지는 미지순데 서울 오피스빌딩의 경우 투자 선호도가 크게 낮아졌고 캡레이트(자본환원율)도 부담스러운 상황”이라며 “6% 이상으로 치솟은 선순위 대출 금리도 걸림돌이 될 것”이라고 말했다.

한편 지난해 말부터 다수의 자산운용사들이 오피스빌딩 매각을 시도하고 있지만 성공 사례가 전무하다. 대표적으로 광화문 콘코디언빌딩(옛 금호아시아나 사옥), 서소문 동화빌딩, 종로 타워8, 용산 더프라임 등은 우선협상자를 선정하고 최종 협상까지 들어갔지만 자금 조달에 실패하면서 모두 무산됐다. 매각가격에 대한 입장차, 대출 이자 등도 원인으로 꼽힌다.

강동세종빌딩은 IT 기업인 세종그룹과 관계사 세종텔레콤이 사옥으로 쓰기 위해 2013년 준공한 건물이다. 세종그룹과는 2025년까지 임대차 계약을 맺은 상태다. 이외에도 세스코, 삼성엔지니어링, SK텔레콤, 현대아이티 등이 임차 중이다. 5호선 강일역과 인접해있으며 지하3층, 지상9층으로 구성돼 있다.

지식산업센터는 건물 내 사무 공장을 잘게 쪼개 분양하는 아파트형 오피스다. 벤처투자 붐과 함께 새로운 상업용 부동산 투자처로 각광을 받았다. 인근 소재 미사센텀비즈, 하우스디스마트밸리 지식산업센터의 경우 평당 700만원 내외에서 거래되고 있다. 이는 하나대체운용 매입 당시(1100만원) 가격을 크게 밑도는 가격이다.