이 기사는 2023년 06월 15일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 상장리츠 가운데 '에너지'라는 키워드를 포함하고 있는 곳은 많지 않다. 그중에서도 주유소를 포트폴리오에 담고 있는 곳은 SK리츠와 코람코에너지리츠 두 곳뿐이다.

그간은 두 곳 모두 주유소 부지를 임대 수입원으로만 활용해 왔으나 최근 들어서는 해당 부지에서 '밸류에드(Value-add)' 작업을 적극적으로 진행해 새로운 챕터를 모색하고 있다. SK리츠는 주유소 부지에 에너지 공급시설을 짓고 코람코에너지리츠는 주유소 대신 고객의 삶과 밀착된 다양한 시설을 유치하며 에너지 색채를 덜어내고 있다.

◇SK리츠, 계열사 시너지 활용해 주유소에 에너지 공급시설 지어

국내 최대 규모의 스폰서리츠인 SK리츠는 SK 서린빌딩, SK U타워, 종로타워 등 세 곳의 오피스와 SK 계열사 SK에너지로부터 인수한 주유소 116곳을 자산으로 보유 중이다. 해당 주유소를 관리하기 위해 클린에너지리츠를 설립해 지분 100%를 확보하고 있다.

SK에너지가 전체 주유소를 장기임차하고 있어 SK리츠는 매년 안정적으로 임대 수익을 확보하고 있다. 전체 주유소의 48%가 수도권에 위치하고 있으며 평균 대지면적은 약 450평이다.
최근에는 자산가치를 높이기 위해 SK에너지와 손잡고 주유소 부지를 '복합 에너지플랫폼'으로 개발하는 사업에 착수했다. 경기 시흥에 위치한 SK시화산업주유소를 철거해 도심형 물류시설(MFC·마이크로 풀필먼트 센터)로 재탄생시킨다. 새 건축물 옥상에는 연료전지, 태양광 등 분산전원 시설을 설치해 전기차 충전 서비스를 제공할 예정이다.

이미 입지 메리트를 검증받은 주유소 부지에 에너지 관련 시설을 추가로 짓는 만큼 해당 자산의 가치 상승 속도는 더욱 빨라질 것으로 보인다. SK리츠의 종속기업 클린에너지리츠가 2021년 하반기 주유소자산을 7664억원에 매입한 이후 해당 자산의 가치는 매입가액 대비 약 11.2% 상승했다.

현재 에너지 사업을 운영할 주유소를 추가로 선정하는 작업을 진행 중으로 이르면 올해 말 목록을 확정할 예정이다. 시범적으로 개발하는 SK시화산업주유소를 모델로 삼아 장기적으로는 그린 에너지 공급기능을 갖춘 사업모델을 개발한다는 계획까지 세웠다.

SK리츠운용 관계자는 "복합 에너지플랫폼으로 전환할 주유소의 목록과 전환 시점에 대해서는 아직 논의 중인 단계"라며 "주유소 부지에서 새로운 토지 수요를 창출해 자산가치를 높여나갈 계획"이라고 말했다.

◇코람코에너지리츠, '에너지'→'라이프'로 수익모델 전환

코람코에너지플러스리츠(코람코에너지리츠)는 아시아 최초의 주유소 기반 리츠를 모토로 내걸고 SK리츠보다 일 년 앞선 2020년 8월 상장했다. 오피스 빌딩을 주요 기반으로 상장했던 SK리츠와는 달리 코람코에너지리츠는 주유소만을 투자 자산으로 삼아 증시에 입성했다.

2020년 6월 187개 주유소를 취득한 이후 자산 매입과 매각을 반복한 결과 지난달 말 기준 주유소 161곳, 대형 가전매장 4곳, 물류센터 2곳, 복수의 F&B 매장 등을 포트폴리오에 담고 있다. 다만 아직 포트폴리오에서 주유소가 차지하는 비중이 압도적이다 보니 전체 임대 수익에서 차지하는 비중도 절반을 훌쩍 넘어선다.

코람코에너지는 SK리츠와 달리 원래의 수익모델에서 에너지 색채를 덜어내는 작업을 진행하고 있다. 기존에 보유하고 있던 주유소 중 수익성이 떨어지는 곳에 대해서는 주기적으로 매각을 진행하고 이로 인해 줄어든 임대수익은 용도 전환을 통해 메꾸고 있다.

코람코에너지리츠가 밸류에드 전략을 구사하며 새롭게 내건 키워드는 '라이프'다. 이전에도 '주유소 리츠'라는 한정된 이미지에서 탈피하기 위해 해당 부지에 F&B 매장, 가전매장 등을 입점시키며 생활밀착형 리츠로의 변신을 꾸준히 진행해왔다.

코람코에너지리츠는 지난 4월 EV충전 인프라 기업 LS이링크와 손잡고 주유소 두 곳을 전기차 충전소로 전환한 것도 고객의 삶에 편의를 더하기 위한 차원에서 진행한 것이라 설명했다. 여기에 더해 최근에는 안국역 앞 현대오일뱅크 재동주유소 부지에 14층 규모의 코-리빙 하우스를 개발하는 작업에 착수하기도 했다.

주요 수익모델에 큰 변화를 준 만큼 사명 변경도 검토하고 있다. 현재의 '코람코에너지플러스'에서 '에너지'를 제외하고 '라이프'와 관련된 단어를 넣는 안이 가장 유력하다. 이번 달 안에 새 리츠명을 확정하고 이에 걸맞게 추가로 자산의 용도 변환을 추진할 계획이다.

코람코자산신탁 관계자는 "상장 이후 '주유소 리츠'가 아닌 '토지 플랫폼 리츠'를 목표로 자산의 용도 전환을 추진해 왔다"며 "부지 개발을 통해 자산가치가 높아진 덕분에 배당금 규모도 지속적으로 늘릴 수 있었다"고 설명했다.