이 기사는 2023년 08월 08일 14:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

스마트 물류센터를 운용 중인 캡스톤자산운용이 공실 리스크를 빠르게 제거하며 급한 불을 껐다. 다만 물류센터 거래규모가 갈수록 줄어들고 있어 펀드 만기 내 자산매각은 쉽지 않을 것이란 게 업계의 중론이다.

8일 금융투자업계에 따르면 물류센터를 보유 중인 '캡스톤일반사모부동산투자신탁25호'는 편입자산 매각 대신 신탁계약기간을 연장하는 쪽에 무게를 두고 있다. 최근 명동 나인트리호텔 매각을 철회한 데 이어, 이달 말 만기 예정인 '캡스톤일반사모부동산투자신탁25호'도 연장 운용하기로 가닥을 잡은 분위기다.

'캡스톤일반사모부동산투자신탁25호'는 지난 2020년 8월 캡스톤자산운용이 설정한 개발형 부동산펀드다. 인천광역시 남동구 고잔동 655-5 소재의 스마트 물류센터(연면적 2만2670㎡)를 개발하는 과정에서 사업시행자인 '남동로지스피에프브이'에 자본금을 투자하는 구조로 설계됐다. 캡스톤자산운용은 해당 PFV의 보통주 79억원어치를 매입해 65.83%의 지분율을 확보했다.

2021년 5월 착공한 이 개발사업은 지난해 660억원의 PF자금을 추가 조달, 올해 초 준공되는 등 계획대로 진행돼왔다. 캡스톤자산운용 또한 준공된 물류센터를 임대 운영하면서 펀드 만기인 이달 말까지 적정가격에 매각하겠다는 계획을 수립하기도 했다.

다만 준공한지 얼마 지나지 않아 공실 리스크가 제기되는 등 빠른 매각을 추진하기 어려운 상황이였던 것으로 관측된다. 초기 임차회사였던 프레시코드가 재정상황 악화와 사업 중단 여파로 임대료를 미납하면서, 기존에 체결한 약정에 의거해 지난 4월 임대차계약이 해지된 것으로 전해진다.


캡스톤자산운용은 미납임대료와 시설투자금 등에 대해 반환소송을 검토하기도 했으나 청구한다 해도 돌려받기 힘들 것으로 전망된다. 지난달 서울회생법원이 프레시코드에 대해 파산을 선고했고 프레시코드의 자산 또한 지난해 말 기준 14억원에 불과하기 때문이다. 현재 프레시코드 채권자 명단에는 100여개 기업들이 이름을 올리고 있는 것으로 전해진다.

그나마 다행인 부분은 신규 임차인을 빠르게 확보했다는 점이다. 캡스톤자산운용은 펀드가 편입한 해당 물류센터에 배달의민족 자회사인 '우아한청년들'을 임차인으로 불러들였다. 배달의민족 내 B마트, 미들마일, 라스트마일 등 종합물류를 담당하는 이 회사는 고잔동 655-5 소재의 스마트 물류센터 1, 2동을 모두 사용하고 있다.

재빠른 대응으로 임대차 정상화를 이뤄냈지만 조속한 자산 매각이 필요한 상황이다. 업계에 따르면 이번 개발사업 시행자인 '남동로지스피에프브이'의 장기차입금(PF자금)은 총 939억원으로, 내년 3월 만기가 도래할 예정이다. 현재는 연 5.5%의 대출금리를 대주단에 지급하고 있지만 대출계약 갱신시 고금리 부담이 커질 가능성을 배제할 수 없다.

'남동로지스피에프브이'는 차입금 상환을 담보하기 위해 토지, 건물 등에 대해 코람코자산신탁과 부동산담보신탁계약을 체결하고 있다. 이에 따라 PFV의 우선수익권증서를 대출약정금의 120% 규모로 대주들에게 제공 중인 실정이다.

업계에 따르면 올해 2분기 수도권 물류센터 신규 공급면적은 전년동기 대비 57.4% 증가한 약 48만평을 기록했다. 캡스톤자산운용 자산이 위치한 서부권과 남부권이 각각 15만평의 신규 공급을 기록하며 동남권의 신규 공급을 넘어선 것으로 집계됐다.

상반기 전체 신규 공급면적 또한 서부권이 약 29만평으로 동남권 규모를 크게 웃돌았다. 향후 1년간 서부권 내 공급이 예정된 면적은 약 61만평으로, 지난 2021년부터 수도권에서 가장 큰 공급 증가세를 보이고 있어 공실우려가 상당 기간 지속될 수 있다는 게 업계의 중론이다.