이 기사는 2024년 03월 12일 07:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

캡스톤자산운용이 부산 솔라리아 호텔 매각을 추진한다. 2017년 사모펀드를 통해 매입한 호텔 부동산이다. 지난해 시도한 매각 작업이 한 차례 불발됐으나 올들어 관광수요 증가로 호텔 부동산에 대한 투자심리가 개선된 만큼 매각을 성사시킬 가능성이 커 보인다.

11일 업계에 따르면 캡스톤자산운용은 부산 솔라리아 호텔 매각을 추진하고 있다. 매수의향자로부터 매수의향서를 수취한 상태로 자산 실사 및 적정가 조건 협상 등을 진행하는 중이다.

매각 대상 부동산의 명칭은 '솔라리아 니시테츠 호텔 부산'이다. 부산 진구 부전동 233-16(서면로 20)에 자리한다. 대지면적 991㎡ 부지에 연면적 1만749㎡, 지하 2층~지상 15층 규모로 조성돼 있다.

캡스톤자산운용이 부동산을 취득한 시점은 2017년 5월 2일이다. 원 소유자였던 어반라운지가 하우자산운용과 같은해 3월 체결한 부동산 매매계약 상의 매수인 지위를 승계받아 매입을 성사시켰다.

매입에 활용된 펀드는 사모펀드인 '캡스톤UL ASIA HOSPITALITY 일반사모부동산투자신탁7호'다. 매입 당시 설정된 펀드의 존속기간은 3년이었으나 지속적으로 연장되며 현재 만기는 2024년 9월 30일로 설정돼 있다.

매입부대비용을 제외한 취득가격은 407억2000만원이다. 동산을 제외한 부동산 거래가액은 363억원으로 책정됐다.

취득 당시 조달한 대출 규모는 300억원이다. 신한은행으로부터 200억원, 신한투자증권 자금보충약정 특수목적법인(SPC) 엔젤레스제십이차로부터 100억원을 조달했다.

임차인은 엔엔알호텔즈인터내셔널코리아다. 일본의 서일본철도 호텔부문 회사로 2027년 3월말까지 임대차계약을 체결한 상태다.

캡스톤자산운용은 당초 펀드를 처음 조성할 당시 설정했던 운용기간인 3년 이내에 부동산을 처분할 계획이었다. 하지만 코로나19가 확산되면서 매각계획을 철회하고 부동산을 장기보유하기로 결정했다. 이에 맞춰 2020년 7월 담보대출 리파이낸싱을 실행해 새마을금고로부터 345억원을 조달하고 기존 대출을 상환했다.

코로나19가 종식된 후에 시도했던 매각 작업도 순조롭지 못했다. 2022년 캡스톤자산운용은 하반기 자산 매각을 목표로 디벨로퍼와 부동산 운용사들과 접촉했으나 고금리라는 복병을 만났다. 금리인상으로 인해 매수의향자와 적정가격을 둔 협상이 공전을 반복했다.

적정가격의 매수의향자를 찾기 어려운 상황이 지속됨에 따라 매각 작업이 지연되면서 펀드와 대출 만기도 지속적으로 연장되고 있다. 현재 펀드 만기는 2024년 9월 30일로 설정됐고 대출 만기는 2~3개월 단위로 연장되는 중이다.

다행히 관광수요가 정상화되면서 매각 작업은 다시 순항하는 모양새다. 신규 매수의향자가 기존 대비 높은 가격의 매수의향서를 제출하면서다.

캡스톤자산운용 관계자는 "지난해에 제시된 매각가는 펀드 투자자들이 만족하기 어려운 수준이었으나 이번에는 상향된 가격의 제안이 들어왔다"며 "가격 협상을 진행하고 있는 상황"이라고 설명했다.

실제로 최근 호텔 부동산 매각이 지속적으로 성사되는 중이다. 그래비티자산운용과 미국계 대체투자 운용사 안젤로고든(Angelo Gordon)은 최근 티마크그랜드호텔 명동 인수에 필요한 중도금을 납부했다. 매각가격은 2282억원이고 납부된 중도금은 1592억원 규모다.

서울 여의도 콘래드 서울은 우선협상대상자 선정을 목전에 뒀다. 최근 진행된 2차 입찰에 ARA코리아자산운용, 블루코브자산운용, 그래비티자산운용, 블랙스톤, 케펠자산운용 등 컨소시엄 4곳이 몰렸다.