이 기사는 2024년 03월 21일 14:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

LB자산운용이 첫 번째 청년임대주택 개발사업에 나선다. 개발에 투입되는 사업비만 4000억원이 넘는 대규모 프로젝트다. LB자산운용이 쳥년임대주택 개발사업에 나선 배경은 리츠AMC 라이선스 연장 차원의 의미가 짙다.

리츠AMC 인가를 받은 운용사는 일정 기한(3년) 내에 신규 리츠를 만들어야 한다. 기한을 넘기면 라이선스를 반납해야 한다. LB자산운용은 리츠AMC 인가를 받은지 올해로 3년차를 맞이했다. 그간 시장 상황이 좋지 않아 결과물을 만들어 내지 못했다. 고민끝에 안정적으로 장기간 리츠를 운용할 수 있는 임대사업을 택했다.

21일 금융투자업계에 따르면 LB자산운용이 청년임대주택개발 사업을 위해 '엘비더함제1호위탁관리부동산투자회사' 설립을 추진 중이다. 소셜디벨로퍼인 '더함'이 사업을 주도하고, LB자산운용이 리츠 비히클을 제공하는 식이다.

더함에 소셜디벨로퍼라는 수식어가 붙는 데는 단순히 근사한 건물과 시설을 짓는 것으로 끝나지 않고, 여기에 사회적 가치를 더해 건물을 운용하고 사람들을 모아 운영하는 사회적 기업의 성격도 갖추고 있어서다.

해당 프로젝트는 노량진동 56-1번지 일원에 청년안심주택(공공지원 민간임대)을 개발하는 사업이다. 개발비는 총 4230억원 정도 투입된다. 주택도시보증공사(HUG)를 비롯한 에쿼티 출자 기관, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대주단과는 대략적인 조달 관련 협의를 끝마친 상태다. 사업비 조달 구조를 보면 에퀴티 848억원, PF대출 3340억원 등으로 구성돼 있다.

LB자산운용에게 이번 청년임대주택 개발사업은 리츠를 비히클로 추진하는 첫 번째 프로젝트다. 국토교통부로부터 리츠AMC 인가를 받은지 2년여 만이다. 앞서 LB자산운용은 2022년 4월 인가를 받았다. 꽤 오랜 기간 동안 리츠를 선보이지 못했던 셈이다.

LB자산운용은 리츠를 출범했을 때 부문대표로 리츠업계 전문가인 하나자산신탁 리츠사업본부장 출신인 이정환 부문대표를 영입했다. 이 대표가 가진 리츠 관련 노하우를 적극 활용하겠다는 심산이었다. 이외에도 이지스자산운용 출신 노우주 이사, 키움자산운용 정기훈 부장, 미래에셋자산운용 출신 박홍회 부장 등 다수의 전문인력을 영입해오면서 탄탄한 전력을 갖췄다.

LB자산운용은 최초 상장 공모리츠를 만들 심산이었다. 그런데 2022년 하반기부터 갑작스레 불어닥친 금리상승이 변수가 됐다. 그간 찾아볼 수 없었던 고금리 기조 속에 리츠 시장은 얼어붙었다. 보통 리츠 투자자들은 배당수익을 노리고 투자에 나선다. 하지만 고금리 시대엔 요구 수익률을 맞추기가 어렵다. 기본적으로 기초자산을 확보하는 데 투입되는 금융비용이 늘어나면서 가용 가능한 현금도 줄어든다.

더욱이 상장리츠는 부동산 시장 하락세와 맞물리면서 주가가 하락했고, 투자자들의 외면을 받았다. LB자산운용은 시장 추이를 살피면서 신규 리츠 론칭 타이밍을 살필 수밖에 없는 상황이었다. 그렇게 두 해를 넘기게 됐는데, 문제는 라이선스 유지였다. 일정 기간이 안에 신규 리츠를 만들지 못하면 라이선스를 반납해야 한다.

LB자산운용으로선 3년 차를 맞이한 올해 서둘러 리츠를 만들어야 했다. 고심끝에 나온 대안이 청년임대주택 개발이다. 이 대표가 하나자산신탁에서 추진했던 임대주택 개발 사업이라면 큰 리스크 없이 안정적으로 프로젝트를 이끌어갈 수 있을 것으로 판단했다. 임대주택 개발 사업이다 보니 기간도 10년 이상으로 호흡이 긴 편이다. 계획했던 방향성 대로 리츠 사업을 펼칠 수 있는 충분한 시간을 확보할 수 있다.

LB자산운용 관계자는 "그간 해왔던 임대주택 개발사업이다 보니 안정적으로 운용이 가능할 것으로 판단, 시간을 벌기 위해 차선책으로 택했다"며 "라이선스를 장기간 유지하는 데 걸림돌이 사라진만큼 향후 리츠사업을 벌일 기반을 다진 것으로 보면 될 것"이라고 말했다.