이 기사는 2024년 07월 02일 14:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 벨기에 소재 오피스를 편입한 펀드의 평가가치를 대거 상각했다. 리파이낸싱에 실패하면서 원본손실 가능성이 커졌기 때문이다. 기존 대주단의 대출만기 연장 및 신규 투자자 유치를 위해서는 주요 임차인과의 임대차 계약 연장을 이끌어내야만 하는 상황이다.

2일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 올해 2분기 중 '하나대체투자 일반사모부동산투자신탁 제37-1호, 제37-2호'의 편입자산가치를 60% 가까이 상각했다. 리파이낸싱을 성사시키기 위해 지난 3월 말까지 추진했던 신규 수익자 모집이 끝내 수포로 돌아가며 기한이익상실(EOD) 발생이 확실시됐기 때문이다.

지난 2017년 4월 최초 설정된 '하나대체투자 일반사모부동산투자신탁 제37-1호, 제37-2호'는 벨기에 브뤼셀 소재의 유럽의회(EP) 오피스를 매입해 투자자들의 이목을 끌었던 상품이다. 두 펀드의 설정원본은 각각 700억원, 300억원 수준이다. 한화투자증권과 키움증권이 각각 600억원, 300억원을 투자한 뒤 셀다운 방식으로 개별 투자자들에게 재판매됐다.

하나대체투자자산운용은 대주단이 대출만기연장을 위해 제시한 요구조건을 충족하기 위해 신규 펀드 설정, 신규 수익자 모집 등을 추진해왔다. 기존대출 만기가 도래하는 지난해 말 원본의 일부를 상환한다면 상환 규모에 따라 LTV(담보대출비율)를 달리 설정해 오는 2025년 6월 말까지 대출만기를 연장해주겠다는 게 선순위 대주의 입장이었다.

다만 이행기한이 추가 부여된 올해 3월 말까지도 차입금 상환을 위한 신규 투자금을 좀처럼 모집할 수 없었던 것으로 관측된다. 업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 잠재 투자자로 하여금 출자를 이끌어낼 기회를 얻기도 했으나, 자산현황 및 세부조건에 대해 이견을 보인 것으로 전해진다.

기존 대주단과 잠재투자자가 공통적으로 고려 중인 핵심요인은 임대차계약 연장이다. '하나대체투자 일반사모부동산투자신탁 제37-1호, 제37-2호'가 편입한 벨기에 브뤼셀 소재의 EP오피스는 유럽의회(EP)가 전용면적의 100%를 사용하고 있다. 중도해지옵션이 부여되진 않았지만 오는 2028년 2월이면 임대차계약이 만료된다.

통상 실물자산은 주요 임차인의 잔여 임대차기간이 5년 이내일 경우 공실 리스크가 제기될 수 있다. 기존 대주단과 잠재적 투자자들 또한 EP와의 임대차 계약이 연장되거나 그 가능성이 확실해질 경우에만 대출만기 연장 및 신규 투자를 검토하겠다고 밝힌 상황이다.

하나대체투자자산운용과 현지 운용사는 지난 2022년부터 EP측과 임대차계약 연장에 대한 협상을 진행해왔다. 그러나 당시 임차인 내부검토 결과 2024년 유럽의회 선거 이후 투자심의를 진행하기로 정해져, 임대차 연장 결정이 지연된 것으로 파악된다. 업계는 유럽의회 측이 올해 하반기 내에 입장을 정할 것으로 전망 중이다.

유럽의회가 중요시하는 부분은 임차 중인 건물의 ESG 수준인 것으로 전해진다. 유럽연합과 관련된 기구들이 ESG 모범기준에 부합하려는 조치를 취함에 따라 유럽의회 또한 현재 사옥으로 활용 중인 '8 Square de Meeus'의 ESG 수준을 가늠하고 있다는 전언이다. 1978년 준공된 이 건물은 1995년, 2004년, 2015년에 걸쳐 보수공사가 진행됐다.

하나대체투자자산운용 또한 이 건물의 ESG 수준을 개선하는 게 임대차 계약 연장 및 편입자산 정상화의 핵심요인이 될 것으로 판단 중이다. 이를 위해 임차인이 요구하는 ESG 기준에 대한 개보수 재실공사 등이 검토된 것으로 전해진다. 현재 하나대체투자자산운용은 주요임차인인 EP와 임대차계약 연장을 협의 중이다.