이 기사는 2024년 07월 30일 15:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

부산 다대 마린시티 개발 사업 좌초 가능성이 커지면서 중·후순위 대주의 투자금 손실이 불가피할 전망이다. 이미 지난 6월 경·공매가 접수된 상태로 현재 처분 조건에 대한 협의가 진행되고 있다. 선순위 대주는 상대적으로 손실 가능성이 작지만 건설부동산 경기 침체를 고려하면 원매자 확보에 상당한 시간이 소요될 것으로 예상된다.

30일 업계에 따르면 부산 다대 마린시티 개발 사업 대주단은 최근 부실채권 회수 작업에 착수했다. 이미 지난 6월 경·공매를 신청한 상태로 현재 매각 가격과 시점, 구조 등에 대해 협의하는 중이다. 이르면 오는 8월부터 경·공매가 진행될 것으로 전망된다.

이 사업은 부산 사하구 다대동 370-11번지 일원인 17만8757㎡ 규모 옛 한진중공업 부지를 공동주택 및 복합문화시설 등으로 조성하는 내용이 골자다. 지난해 말 도시관리계획 기준 공동주택 3100가구와 오피스텔 186실, 관광숙박시설 200실, 생활형숙박시설 250실 등이 조성된다. 시행은 부산 지역 디벨로퍼 '에이치에스디(HSD)'가 맡았다.

대주단이 채권 회수에 착수한 배경은 지속적인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체 때문이다. 시행사는 지난 2월 브릿지론 대출 만기 대응에 실패했다. 후취 이자를 납부하지 못하자 기존 대주단이 만기 연장에 동의하지 않았고 신규 대주도 확보되지 않았다. 브릿지론 이자는 지난해 8월부터 연체되는 중이다.

브릿지론 이자가 제대로 납부되지 않은 것은 이번이 처음이 아니다. 지난해 초 브릿지론 만기가 도래했을 때도 기존 브릿지론에 대한 이자 400억원을 마련하지 못하면서 만기 연장에 어려움이 있었다. 당시에도 일부 대주는 공매 출회를 검토했다. 다만 시행사가 추가 차입을 통해 이자 일부를 납부하면서 브릿지론 만기는 올해 2월로 1년 연장됐다.

금융당국의 부실 사업장 정리 기조도 경·공매 신청 원인이다. 현재 금융당국 기준은 6개월 이상 연체 사업장은 사유 발생 3개월 내 경·공매 등으로 투자금 회수를 시도하도록 권고한다. 이 사업장의 이자가 연체되기 시작한 시점은 회계상 지난 2월부터로 오는 8월 연체 조건이 충족된다. 이에 따라 대주단은 11월 이전에 경·공매를 통한 투자금 회수에 나서야 하는 상황이다.

지난해 말 기준 사업지에 제공된 PF대출 규모는 3776억원이다. 2021년 3월 처음 브릿지론을 일으켰을 당시 설정된 3300억원 대비 14.42% 증가했다. 2022년 1월에는 브릿지론 규모가 3700억원으로 증가했다.

브릿지론은 총 6개 트렌치로 구성돼 있다. 트렌치A는 2000억원의 대출을 제공한 새마을금고중앙회 등 90개 새마을금고다. 2순위에는 코레이트부산다대일반사모투자신탁(400억원)과 오케이캐피탈(200억원), 교보증권 신용보강 SPC(100억원) 등이 참여했다.

3·5·6순위 대주는 제일건설이다. 각각 76억원과 200억원, 100억원의 대출을 제공했다. 4순위 대주는 하나증권 신용보강 SPC(500억원)와 BNK투자증권 신용보강 SPC(200억원) 등으로 구성됐다. 각 증권사가 신용보강을 제공한 만큼 사실상 SPC 주관사들이 대주 역할을 수행하는 구조다.

이 밖에도 신대양(20억원)과 유성(10억원), 포애드원(5억원) 등이 시행사에 차입금을 제공했다. 대표이사 등 개인으로부터 차입한 규모도 17억원에 달한다. 지난해 새로 발생한 차입금임을 감안하면 지난해 초 기존 브릿지론 이자 납입을 위해 차입한 자금으로 풀이된다.

시행사는 현재 경·공매가 아닌 본PF 전환을 통해 브릿지론을 상환하겠다고 대주단에 공지한 상태다. 다만 대부분의 대주가 본PF 전환을 통한 상환 가능성이 희박하다고 보고 있다. 이미 2023년 2월 브릿지론 만기를 연장할 때부터 기한 내 본PF 전환을 통해 브릿지론을 상환하겠다는 계획을 세웠지만 불발된 이력이 있기 때문이다.

경·공매를 진행할 경우 2순위 이후 대주들은 투자금 손실이 불가피할 것으로 전망된다. 건설부동산 경기 침체로 토지 수요가 약화되면서 감정평가액 대비 낙찰가율이 낮게 형성돼 있기 때문이다. 실제로 지난 5월 공매로 나온 서울특별시 강남구 역삼동 개발 사업 부지의 경우 선순위 대주만 투자금 회수가 가능했다.

경·공매 진행 중 극적인 브릿지론 만기 연장을 기대하기도 어렵다. 대주단은 현재 시행사가 기존 대출에 대한 이자를 납부해 채권을 정상화하지 않으면 만기 연장이 어렵다는 입장이다.

연체 이자가 발생 중인 상황임을 감안하면 지난해 초 마련해야 했던 이자비용 400억원보다 많은 금액이 필요할 것으로 추정된다. 브릿지론 단계에 있는 시행사가 외부 차입 없이는 마련하기 힘든 규모다. 하지만 수차례 좌초 위기를 겪었던 사업장인 만큼 자금을 제공해 줄 투자자를 찾기는 쉽지 않은 상황이다.

선순위 대주의 손실 가능성은 희박하지만 신속한 투자금 회수는 어려울 수 있다. 신규 브릿지론 취급을 기피하는 기조가 이어지면서 새로운 사업 시행주체와 대주단이 나타날 가능성이 작기 때문이다. 부실 사업장 정리 기조로 인해 다수의 사업장이 경·공매로 나오게 되면 처분 기간이 장기화될 가능성도 있다.

대주단 관계자는 "금융당국의 기준으로 인해 더 이상 채권 회수를 미룰 수 없는 상황"이라며 "중·후순위 대주의 경우 이미 손실이 발생할 것을 전망하고 있다"고 설명했다.

HSD관계자는 "브릿지론 이자 연체 여부와 만기 도과, 경·공매 신청 여부 등에 대해서는 답변할 수 없다"면서도 "하반기 본PF를 조달하고 내년 상반기 착공 및 분양을 통해 사업을 정상화할 예정"이라고 반박했다.