이 기사는 2025년 04월 25일 15시04분 thebell에 표출된 기사입니다

현대건설이 '이마트 가양점' 부지 개발사업의 분양 및 착공 시기를 두고 고심하고 있다. 지식산업센터 공급과잉으로 분양 상황이 녹록지 않기 때문이다. 지난달 착공에 들어간 인근 가양동 CJ 공장 부지에서도 대규모 지식산업센터 분양을 진행할 예정인데 아직 일정을 정하지 못했다. 현대건설은 CJ부지 분양 분위기를 살핀 뒤 리스크를 낮춰 이마트 부지 개발에 본격 착수할 것으로 보인다.

당초 이마트 가양점 부지 개발사업은 올 상반기 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달이 목표였다. 분양시기 조정과 현대건설의 대형 개발 프로젝트가 몰리면서 일정이 지연되고 있다. 금융비용이 지속 발생하고 있어 오는 8월까지는 본PF 전환 및 착공에 들어가야 한다.

◇분양시기 검토 중…평당 3000만원대 오피스 형태 고급 지식산업센터 조성 목표

24일 관련 업계에 따르면 이마트 가양점 개발사업은 올 하반기 대주단을 모집한다. 당초 올 5월 본PF 조달 및 착공을 목표로 했으나 지연됐다. CJ공장 부지에 이어 연달아 조 단위 자금을 모집하기는 현실적으로 어려울 것이라고 판단한 셈이다. 총 사업비 규모는 1조8000억원으로 추정되는데 이중 분양대금을 제외하고 1조원 이상을 본PF로 조달해야 한다.

무엇보다 분양 시점과 분양가도 정하지 못했다. 현대건설의 최대 고민은 가양동 CJ부지와 이마트 부지 프로젝트 각각의 분양 시기를 어떻게 조율할지다. CJ부지는 지난달 착공에 돌입했으나 아직까지 분양을 개시하지 않고 있다. 일반적으로는 착공과 동시에 분양이 가능하지만 분양 여건이 좋지 않아 미루고 있는 상황이다.

다만 연내 분양은 확실시됐으며 CJ부지를 먼저 분양할 가능성이 높다. CJ부지 분양률이 어느 정도 올라오면 이마트 부지 분양에 착수하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 만약 CJ부지 분양률이 부진할 경우 이마트 부지 분양도 타격을 입게 된다.

두 사업장의 분양가도 다르다. CJ부지 지식산업센터는 3.3㎡(평)당 약 3000만원에 분양할 계획이다. 현대건설은 CJ부지보다 이마트 부지 사업성을 더 높게 평가하고 있어 분양가도 더 높아질 전망이다. 이마트 부지는 지하철역과 바로 연결되는데다 고층은 한강 조망도 가능해 프리미엄이 있다고 봤기 때문이다.

평당 3000만원대 분양가는 강서구 일대 시세와 비교하면 최고가 수준이다. 분양가에 걸맞게 고급 오피스 형태의 지식산업센터로 개발하겠다는 계획이다. 지식산업센터보다 오피스에 가까운 ‘4세대 고급 지식산업센터’가 콘셉트다.

이 사업 관계자는 “입지가 더 나은 만큼 분양가도 더 높게 책정할 것”이라며 “지식산업센터의 전형적인 구조에서 벗어나 오피스에 가까운 형태로 조성할 예정”이라고 말했다.

문제는 고급화 전략이 시장에서 통할지 여부는 불투명하다는 점이다. 이미 인근 마곡에 오피스 공급이 많은 상황에서 가양동에 위치한 지식산업센터가 고분양가로 공급될 경우 수요가 충분할지 우려가 제기된다.

이마트 가양점 개발은 서울 강서구 가양동 449-19번지 2만2871㎡ 면적 부지에 지하 5층~지상 21층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설을 개발하는 사업이다. 9호선 증미역 바로 앞에 위치한다. 건물의 연면적은 19만2763㎡이다.

전체 규모는 가양동 CJ부지가 훨씬 크다. 가양동 CJ공장부지 개발사업은 강서구 가양동 100-1 일원 대지면적 9만3683㎡를 총 3개 블록으로 나눠 지하 7층∼지상 14층, 연면적 76만4382㎡ 규모의 업무복합시설을 조성한다. 지식산업센터는 2·3블록에 지하 5층∼지상 14층 규모로 들어선다.



◇시행법인 유동성 부담 지속…현대건설, 본PF시 보증규모 축소 예정

당초 이곳의 본PF 전환 시점은 올해 5월로 예정돼 있었다. 하지만 현대건설의 대형 PF 개발 프로젝트가 집중되면서 하반기로 미뤄졌다. 주요 사업 주체인 현대건설과 이스턴투자개발은 오는 8월까지는 반드시 본PF 전환 및 착공에 들어간다는 계획이다. 금융비용 부담이 지속되는데다 브릿지론 대주단 측도 기존 대출금 상환을 요구하고 있기 때문이다.

이 사업의 시행법인인 케이스퀘어그랜드강서PFV는 브릿지론 이자로 매달 30억원가량 지출하고 있다. 케이스퀘어그랜드강서PFV는 2021년 현대건설과 이스턴투자개발, 코람코자산운용이 출자해 설립한 법인이다. 지난해 말 기준 총 단기차입금 8640억원, 대출금리는 3.83%~6.50%로 책정돼 있다. 금리를 3.8%로만 계산해도 연간 330억원을 이자비용으로 지출하는 것으로 추산된다.

케이스퀘어그랜드강서PFV는 지난해 말 기준 유동부채가 총 자산을 489억원 초과하고 누적결손금 5000만원대를 기록하며 자본잠식이 발생했다. 2024년 말 감사보고서에서는 “계속기업으로 존속하기 위해 연대보증인 현대건설의 리파이낸싱을 통해 유동성 문제를 해결하고 있고, 인허가 절차를 조속히 마무리해 연내 착공을 목표로 사업을 진행해야 한다”고 언급됐다.

현대건설은 본PF 전환 시 보증 규모를 기존보다 축소한다는 방침이다. 이 사업에 대한 현대건설의 PF 보증 금액은 8660억원이다. 지난해 말 연결기준 현대건설의 PF 보증금액은 12조8166억원이다. 총 자본금(9조6694억원) 대비 보증 규모가 200% 이내로 문제가 될 수준은 아니지만 연내 PF 보증 규모를 대폭 줄이는 게 목표다.

금융 조달을 위해 신용보강도 제공할 예정이다. 기존 브릿지론에 대해선 연대보증을 제공했다. 다만 아직까지 대주 모집을 시작하지 않아 구체적인 신용보강 형태 및 규모는 논의되지 않았다. 시행사는 오는 6월 중으로 현대건설과 도급계약 체결할 계획이다.

신용공여를 제공하고 시공을 책임지는 만큼 현대건설 입장에서 이마트 가양점 개발 프로젝트의 수익성은 중요하다. 사업수익을 배당받는 비중도 가장 높다. 보통주 기준으로 현대건설은 지분율 75%를 가지고 있다. 이스턴투자개발은 20%, 코람코자산운용은 5% 보유하고 있다. 즉 현대건설이 전체 배당금의 75%를 받는 최대주주다.

지난해 11월 건축허가 통과 이후 추가 인허가 절차도 남아 있다. 구조·굴토심의와 지하철 연결통로 관련 영향평가를 받는 중이다. 착공에 앞서 지하 철거 작업을 준비하는 단계다.

이마트와도 설계 관련 논의를 이어가고 있다. 이마트는 부지를 매각하면서 개발 이후 낮은 가격으로 분양받아 재입점하기로 했다. 전체 규모에서 5%에 해당하는 지하 1층 일부 면적만 사용하기로 했다.