이 기사는 2010년 04월 07일 15:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

토지중도금 반환채권으로 신용보강이 이뤄져 불완전한 구조로 여겨지던 알파돔시티 프로젝트파이낸싱(PF)의 구조 보완작업이 이뤄지고 있다. 본PF를 성공적으로 이끌기 위해서다.

토지공사가 추가 출자를 통해 토지대금 연불을 결정할 것이라는 예측이 나오기도 했으나 기존 PF 골격은 유지하는 쪽으로 가닥히 잡혔다. 분양보증을 받을 수 있도록 토지 중도금 반환 채권 대신 토지 소유권을 이전하겠다는 확약을 하는 방안이 추진되고 있다.

불완전한 PF 구조, 분양보증 걸림돌

토지중도금 반환채권으로 신용보강이 이뤄진 PF 구조는 애초부터 말썽이 많았다. 중도금 반환채권을 장래채권으로 인정하기 곤란하다는 법조계 의견으로 신용평가회사들도 등급 산정에 난색을 표했다.

우여곡절 끝에 이같은 구조가 짜이기는 했지만 본PF를 구성하는 과정에서 결정적인 결점이 발견됐다. 토지대금이 완납되지 못해, 즉 사업부지를 완전히 확보하지 못한 상황에서 대한주택보증의 분양보증을 받기 어려워진 것.

대주보의 분양보증은 사업 계획승인서와 함께 사업부지 확보를 전제로 가능하다. 하지만 알파돔시티 사업은 부지 46% 정도를 확보한 상태여서 담보가 필요했다. 이 담보가 바로 토지중도금이다. 하지만 기존 브릿지론 단계에서 토지중도금 반환채권은 유동화증권 발행을 위해 특수목적회사(SPC)에 이전됐다. 중복 활용이 불가피하게 된 것.

이같은 문제를 타개하기 위해 시행사와 토지 판매자 겸 출자자인 한국토지주택공사는 PF에 문제가 발생할 경우 토지 소유권을 이전하는 형태의 보증 구조를 협의하고 있다.

사업에 문제가 생기면 토지중도금은 SPC로 이전돼 채권 투자자에게 돌아가고 토지는 대주보에 넘어가는 식이다. 결국 토지공사가 땅을 대주보에 담보로 제공하는 셈으로 신용보강의 핵심 역할을 하게 되는 것이다.

토지공사 "시공사 보증 없이 간다"

토지중도금 반환채권으로 신용보강이 이뤄진 PF는 시공사들이 보증을 하지 않으면서 생겨난 구조다. 사업 규모가 커 컨소시엄 형태로 참여하는 건설사들이 서로 눈치를 보면서 보증을 꺼리는 것.

반대로 말하면 시공사 보증만 있다면 쉽게 풀릴 일이다. 하지만 사업 핵심 주체가 된 토지공사는 시공사의 보증을 무리하게 유도하지 않기로 했다. 시공사인 건설사보다 공기업인 토지공사의 보증이 오히려 조달 비용 절감 차원에서 유리하다는 입장이다. 일부 관계자들이 토지공사가 프로젝트금융투자회사(PFV)에 추가로 출자할 가능성이 높다고 보는 이유이기도 하다.

토지공사 한 관계자는 "알파돔시티 사업은 시공사 보증 없이 진행할 것"이라며 "토지공사 보증이 PF를 더 원활하게 만들 것"이라고 말했다. 이어 "지분 추가 출자에 대해서는 아직 생각하지 않고 있다"고 덧붙였다.