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김포·인천·경산 물류센터, 매물 동시 출회…관심 집중 캡레이트 3~4% 전망, 강남 오피스 빌딩 육박…상·저온 복합시설 매력

신민규 기자공개 2021-01-25 14:24:06

이 기사는 2021년 01월 22일 08:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

김포 고촌, 인천 등 수도권을 비롯해 경북 경산에 위치한 물류센터가 새해 매물로 동시 등장했다. 상온창고와 저온창고 이용이 가능한 신축 복합 물류시설로 우량 임차인을 확보했다는 점에서 부동산 업계 관심이 집중되고 있다.

시장에선 지난해부터 매각 흥행이 지속된 터라 캡 레이트(Cap rate) 4% 후반보다 낮은 3~4% 안팎까지 거래가를 점치고 있다. 어지간한 강남 오피스 빌딩 몸값에 육박하는 수준으로 매각이 성사될지 주목된다.

22일 관련 업계에 따르면 코람코자산운용과 유진자산운용은 각각 김포고촌 케이로지스필드 물류센터, 인천도화 GS리테일 물류센터, 경북경산 GS로지스틱스 물류센터 매각을 위한 작업에 착수했다.

시장에선 세곳 모두 신축 건물로 GS리테일, 쿠팡 등 초우량 임차인이 장기 임대차 계약을 맺고 있다는 점에서 매력을 높게 평가하고 있다. 물류센터의 경우 다른 상업시설 대비 자금조달도 용이한 편이라 투자자간 경쟁이 치열한 편이다.

김포고촌 케이로지스필드 물류센터의 경우 매각 자문사를 메이트플러스로 선정했다. 내달 투자설명서를 발송할 예정으로 알려졌다.

건물은 김포시 고촌읍 전호리 물류단지 내에 위치해 있다. 수도권 핵심 물류입지에 있는 곳으로 김포현대프리미엄아울렛이 인접해 있다. 연면적 약 4만3600㎡(1만3200평) 규모가 준공 석달만에 100% 임차 완료됐다. 준공일자는 2019년 9월이다. 상온창고로 사용중인 공간을 제외한 저층부 일부를 저온물류시설로 용도변경 완료하고 임차인도 확보했다.


인천 도화 GS리테일 물류센터는 매각자문사 선정을 진행 중인 단계에 있다. 인천 도화지구내 물류 유통시설 부지에 2017년 12월 준공된 건물로 GS리테일과 쿠팡이 주요 임차인이다.

GS리테일의 경우 편의점을 운영하는 특성상 15년 장기 임대차 계약을 맺은 것으로 알려졌다. 이전까지 인접지역에 위치한 물류센터를 임차해 사용해 오다가 신축이 되면서 자리를 이전했다. 전국에 거점을 두고 물류센터를 구축하고 있는 특성상 장기 수요가 확보된 편이다. 시설 연면적은 4만2300㎡(1만2800평) 수준이다.

경산 GS리테일 물류센터의 경우 펀드를 맡은 유진자산운용이 매각 자문사를 딜로이트안진, 한화투자증권, 아거스매니지먼트로 선정했다. 투자설명서를 발송 중인 단계다.

건물은 경북 경산시 진량읍에 위치한 연면적 2만7000㎡(8200평)짜리 물류센터다. 수도권에 위치하지 않았고 규모가 작은 편이지만 GS리테일이 2033년까지 장기 마스터 리스 계약을 맺고 있다는 점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다. 상온, 저온시설을 모두 갖췄고 전층 접안이 가능한 건물로 2018년 5월 준공됐다.

시장에선 물류센터 몸값이 더욱 높아질 것으로 전망하고 있다. 지난해만 해도 캡 레이트 기준으로 4%대 후반에서 거래가 이뤄졌다면 이제는 4% 초반을 넘어 3%대까지 예상하는 곳도 나타나고 있다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 강남 오피스 빌딩의 수익률 정도를 감안해야 매매가 성사되는 셈이다.

시장 관계자는 "저온창고를 갖춘 신축급 매물이 희귀한 데다가 대출 등 자금조달도 상대적으로 쉬워 리츠, 펀드가 모두 물류센터만 보고 있는 편"이라며 "화주들에게 인기가 많은 우량 입지에 속한 곳은 빠르게 손바뀜이 일어나고 있다"고 설명했다.
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