이 기사는 2021년 08월 11일 14:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산운용사 ‘빅(Big) 4’ 체제가 균열 조짐을 보이고 있다. 이지스자산운용은 폭발적 페이스의 외형 확장을 업고 독주체제를 구축했다. 2위권(미래에에셋자산운용, 하나대체투자자산운용, 삼성SRA자산운용) 그룹과 격차는 크게 벌어졌다. 삼성SRA자산운용은 5년여 만에 3위로 올라서며 돋보였다.

2020년 처음으로 10위권에 진입한 마스턴투자운용은 자산을 더 불리며 5위권을 지켰다. 이지스자산운용을 제외한 3곳의 상위 운용사를 위협할 수준이다. KB자산운용, 키움투자자산운용, 한화자산운용와 메리츠대체투자운용 등은 기존 등수를 유지했다.

블라인드부문에서는 삼성SRA자산운용의 신규 글로벌펀드가 최대 규모를 기록했다. 국내에서는 마스턴투자운용이 광폭행보를 보였다. 실물부동산은 파인애비뉴B동(삼성SRA, 6200억원), 프랑스 물류포트폴리오(마스턴, 2700억원)가 국내외 랜드마크 딜로 기록됐다.

약진을 거듭한 한화투자증권은 미래에셋증권의 아성을 깨고 판매사 수위에 등극했다. 미래에셋증권이 큰 폭으로 감소(4800억원)한 탓이다. 사무관리 수탁고는 신한아이타스의 외형이 축소가 지속된 반면 우리펀드서비스와 스카이펀드서비스가 성장세를 이어갔다.

◇이지스 '질주', 후발주자 혼전구도…마스턴 약진

더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2021년 상반기말 기준 국내 운용사의 공사모 부동산 펀드 설정액은 115조3396억원이다. 작년말(111조1292억원) 대비 4조원 가량 증가했다. 2019년말 100조원을 돌파한 이후 확장세를 이어갔다. 연초 코로나19 여파로 주춤할 것이란 전망이 나오기도 했지만 국내 부동산을 중심으로 왕성한 행보가 이어졌다.


최상위 플레이어들의 희비는 엇갈렸다. 이지스자산운용(16조9127억원)은 6개월 만에 1조원 이상의 수탁고를 불리며 경쟁사들을 큰 격차로 따돌렸다. 2위인 미래에셋자산운용이 7조원대인 점을 감안하면 두 배 이상이다. ‘빅4’라는 타이틀이 무색해질 정도로 이지스자산운용이 치고 나가는 형국이다.

이지스자산운용은 신규 블라인드펀드 설정이 없었지만 투자처를 정하고 자금을 모으는 프로젝트펀드와 실물부동산 등에서 자산을 불렸다. 특히 실물부동산 거래에서는 두산빌딩(2362억원), 더피나클역삼(1748억원) 등 복수 딜을 통해 수탁고를 확대했다.

삼성SRA자산운용 역시 두드러진 성과를 보였다. 첫 6조원대 돌파와 함께 하나대체투자자산운용을 밀어내고 3위에 올라섰다. 2016년부터 공고했던 '빅4' 내 순위가 처음 바뀌었다. 미래에셋자산운용과 하나대체투자자산운용은 7조원대, 5조원대로 내려앉았다.

삼성SRA자산운용은 지난해 삼성생명 요직을 두루거친 글로벌 전문가 임범철 대표가 수장에 오른 후 국내는 물론 해외 부동산 확장에 가속 페달을 밟고 있다. 국내는 1조원 안팎, 해외 자산은 5조원 안팎으로 '빅4' 운용사 중 가장 높은 해외 비중(90%)이다.

마스턴투자운용 역시 상승세가 이어졌다. 지난해 처음 10위권에 진입한 뒤 5위에 안착, 상위 운용사를 위협할 정도로 불리며 4조원대 하우스로 올라섰다. 국내에 투자하는 다양한 블라인드펀드는 물론 다수 실물부동산 딜을 다수 성사시키면서 외형을 불렸다.

업계 관계자는 “이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 마스턴투자운용 등의 강세가 두드러졌다”며 “미래에셋자산운용, 삼성SRA자산운용, 하나대체투자자산운용에 마스턴투자운용까지 합류해 각축전”이라고 말했다. 이어 “’1극강, 4강’ 형국이라고 덧붙였다.

◇삼성SRA, 블라인드 최상위…실물거래 국내 중심 전개

블라인드펀드 강자 삼성SRA자산운용의 존재감은 여전했다. 지난해 1조3000억원 ‘HUG블라인드펀드’에 이어 글로벌 투자 신상품을 내놓으며 랜드마크 상품을 배출했다. 집계된 부동산운용사 블라인드 펀드 중 국내외 부문 모두 가장 큰 규모를 보유하고 있다.

‘빅4’ 위상을 위협하고 있는 마스턴투자운용 역시 국내 부동산 블라인드펀드를 대거 내놓으며 가파른 비즈니스 성장세를 입증했다. 블라인드펀드의 경우 기본적으로 누적 업력과 역량이 담보돼야 하는 등 장벽이 높은 비즈니스란 점에서 진입장벽이 매우 높다.

실물부동산의 경우 최상위 운용사들이 주도했다. 지난해 해외 딜 중심에서 국내 오피스 딜로의 변화가 지속됐다. 미국, 유럽 등에서의 코로나 변이 바이러스 환자가 지속되면서 영향을 받은 것으로 보인다. 상위 10개 딜의 경우 2개를 제외하면 모두 국내 자산이다.

국내에서는 서울 광화문 파인에비뉴B동 거래가 6200억원으로 최대 규모를 기록했다. 삼성SRA자산운용이 이지스자산운용으로부터 사들인 딜이다. 삼성SRA자산운용은 서울 여의도 오투타워 매입 딜(3360억원)도 성사시키는 상위 5개 딜에 두 건을 배출했다.

해외 실물부동산 거래에서는 ‘프랑스 소재 물류포트폴리오’ 딜의 규모가 가장 컸다. 마스턴투자운용이 매입한 건으로 2700억원 규모다. 하나대체투자자산운용은 ‘미국 웰스파고오피스(샬럿)’, ‘일본 SBS로지콤난코물류센터(오사카)’ 등으로 존재감을 과시했다.


◇판매사 한화증권 최상위 등극…우리펀드, 스카이펀드 성과

부동산펀드 판매 1위는 한화투자증권이 차지했다. 2020년 첫 10조원을 돌파한 데 이어 올해는 미래에셋증권의 아성을 깨고 선두로 도약했다. 미래에셋증권은 8년간 이어온 최강자에서 밀려났다. 한화투자증권은 펀드 전체의 40% 안팎을 부동산에 힘을 싣고 있다.

올 상반기 역시 한화투자증권이 2000억원 안팎으로 자산을 불린 가운데 미래에셋증권은 오히려 5000억원 가까이 수탁고가 감소했다. 지난해 미래에셋증권이 소폭의 증가(1000억원)를 이룬데 반해 한화투자증권은 3조원 가까이 불리며 분위기를 바꾸기도 했다.

사무수탁사에선 신한아이타스(29조4867억원)가 20조원대로 내려오는 등 역성장 기조가 이어졌다. 지난해도 지속적인 하락세를 거듭하다 10% 이상 감소한 30조8282억원으로 집계됐다. 국민은행(23조5294억원), 하나펀드서비스(22억3817억원) 등이 뒤를 이었다.

신한아이타스와 달리 우리펀드서비스와 스카이펀드서비스는 괄목할 성과를 거뒀다. 신한아이타스와 계약 해지한 운용사들을 흡수한 우리펀드서비스는 3조원대, 스카이펀드서비스 역시 이지스자산운용의 관계사 효과를 누리며 1조원대 이상 불렸다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 등 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 5인 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다. (자문단 위원:김기용 AIP자산운용 대표, 이지스자산운용 프로젝트금융투자부문 대표, 김종민 마스턴투자운용 해외부문 대표, 박형석 코람코자산운용 대표, 신준현 메리츠대체투자운용 대표 등, 가나다 순)