이 기사는 2024년 10월 07일 11:05 THE CFO에 표출된 기사입니다.

KT&G 부동산 부문이 자기자본이익률(ROE) 관점에서 사업구조를 정리 중이다. 지분투자를 통한 부동산 사업 프로젝트를 수익성 기준으로 옥석 가리기에 나선 한편, 저수익 임대부동산·영업 유휴부지·미분양 재고자산 등을 감축할 예정이다.

향후 부동산 사업부문의 수익성과 안정성을 중심으로 개발가치가 높은 보유부지 개발 사업 등에 집중해 그룹 전체 ROE 제고를 도모한다.

◇담배사업 이익 증가분도 상쇄하지 못한 '부동산 실적'

KT&G 연결기준 ROE는 최근 하락 추세다. 2016년 18%를 넘겼던 때도 있지만 2018년 11.3%로 급격히 떨어진 뒤 꾸준히 완만한 하락세를 보이고 있다. 올 상반기 기준 ROE는 11.1%로 작년 같은 기간(9.6%) 대비 상승한 것처럼 보이지만 영업으로 인한 이익 상승은 아니었다. 올 상반기의 경우 기타수익 중 외화환산이익이 2095억원 발생한 영향이 컸다.

ROE 하락은 다양한 투자나 자산 보유 등으로 자본은 빠르게 증가하는데 비해 순이익 증가 속도가 이를 따라가지 못함을 의미한다. 보유 자본의 덩치는 큰데 효율적으로 운용되고 있지 못함을 뜻하기도 한다. KT&G의 ROE 하락은 KT&G 연결기준 사업부문별 영업이익을 보면 사정을 짐작할 수 있다.


KT&G의 올 반기 연결 매출 및 영업이익은 각각 2조7160억원, 5586억원으로 모두 전년 동기 대비 소폭 감소했다. 다만 이 가운데 올 반기 KT&G의 주력사업인 담배사업의 매출 및 영업이익은 모두 증가했다. 담배사업 영업이익은 5230억원으로 전년 동기대비 9% 커졌다.

그룹 전체 영업이익 감소를 일으킨 사업부문은 건강기능식품도 있었지만 부동산사업부문의 영향이 컸다. 부동산사업부문은 작년 상반기 영업이익이 384억원에서 올해 상반기 55억원으로 330억원가량(86%) 감소했다. 지난해 영업이익도 2022년 대비 1100억원 감소한 상태였는데 더 고꾸라졌다.


지난해엔 KT&G 부동산 사업부문이 수원개발사업의 기반시설 기부채납 관련 공사원가를 일시에 인식한 탓에 영업이익이 크게 감소했었다. 수원 및 과천 개발 사업 종료에 따른 매출 및 이익 감소 역시 불가피했다. 올해 역시 주력 사업 부재와 맞물려 안양·대전 부지 개발 사업이 지연되면서 이렇다 할 수익을 내지 못했다.

◇'ROE' 기준 지분투자 옥석가리기 시작

KT&G는 2015년 이래로 담배사업에서 벌어들인 자금을 부동산 사업에 부으며 부동산사업을 본격적으로 하나의 축으로 키워왔다. KT&G는 사실 ‘부동산 재벌’로 불릴 만큼 보유 토지가 상당한 기업으로 보유 용지를 개발해 이익을 냈다. 이 밖에 실물자산에 투자하는 한편 지분투자도 병행했다.


최근 수년 KT&G의 경영활동과 관련한 중요한 사항 공시 내역을 살펴보면 부동산사업에 대한 투자가 활발했음을 알 수 있다. 2020년 스타필드수원 착공, 2021년 마스턴제144호 PFV 설립, 청라의료복합타운 조성사업 체결, 2023년 고양시 향동지구 지식산업센터 개발사업 관련 디앤씨덕은 지분 취득, 이든더파인센트럴서초 지분 취득 등이다. 2024년 상반기엔 청라메디폴리스개발의 지분 66.67%를 신규 취득하기도 했다. KT&G의 타법인출자 현황 중 2020년 이후 신규 출자는 담배 해외법인 외 부동산 투자가 대부분이다.


다만 KT&G는 올해부터 부동산사업부문의 사업 구조를 전면적으로 재설계하기로 했다. 이에 따라 ROE 관점에서 저수익 임대부동산이나 영업 유휴부지를 정리하고 미분양 재고자산을 줄여나가는 중이다. 이는 그룹 ROE 개선을 위한 일이다. KT&G는 2027년 ROE 15%를 목표로 모든 사업을 재점검 중이다. 수익성 향상을 위한 ‘ROE 제고 프로젝트’ 아래 최근 저조한 실적을 낸 부동산 사업부문의 비즈니스 전면을 수정키로 했다.

KT&G의 지분투자 성과를 살펴보면 아직 결실을 보지 못한 곳이 있고 꾸준한 이익을 내는 곳도 있다.

올 반기 기준 마스턴제144호피에프브이(주)는 18억원 규모의 순손실을, 이든더파인센트럴서초(주)는 9억원 규모의 순손실을 냈다. 이든더파인센트럴서초는 서울 서초동 소재 옛 사랑의교회 주차장 부지를 개발하는 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 내년 11월 준공 예정이다. 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있는 청라메디폴리스 개발 사업체인 ‘청라메디폴리스PFV’는 반기 순손실이 70억원로 기록됐다. KT&G는 올 상반기 청라메디폴리스개발 주식회사 지분을 66.7% 취득하며 청라의료복합타운 개발에 깊이 참여하는 중이다.

반면 스타필드수원은 85억원, 과천상상PFV는 167억원의 이익을 올렸다. KT&G의 호텔사업 상상스테이는 줄곧 적자를 내다 올 상반기 43억원의 순이익을 낸 상태다.

KT&G 관계자는 “작년 말에 예상한 부동산 사업 실적 예측치를 올 들어 하향 조정한 것은 지분투자를 통한 신규 프로젝트를 ROE 관리 관점에서 전면 재검토하고, 일부 보유부지 개발사업의 진행 상황을 반영한 결과”라며 “투자 대비 수익성 높은 사업에 집중해 부동산 사업을 추진할 예정”이라고 말했다.