이 기사는 2024년 10월 18일 07:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 신영이 경기도 양주 서울우유협동조합 공장부지 개발사업에 첫삽을 뜨지 못하고 있다. 2021년 10월 최초 브릿지론 대출약정을 체결했으나 인허가 지연 등의 문제를 해소하지 못하고 있기 때문이다. 현재 추진 속도로는 브릿지론 만기가 도래하는 2025년 착공도 어려울 것으로 전망된다.

18일 업계에 따르면 디벨로퍼 신영은 최근 양주 서울우유 공장 개발사업 브릿지론 만기를 1년 연장했다. 대출약정액은 1270억원이고 만기는 2025년 10월로 설정됐다.

이 사업은 경기도 양주시 덕계동 152번지 일원에 공동주택과 지식산업센터, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. 2020년 말 매물로 나온 양주 공장을 신영이 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 취득하면서 시작했다.

시행을 맡은 법인은 신영피에프브이제3호다. 5월 말 기준으로 신영이 지분 60%를 보유한 최대주주로 자리하고 있다. 대농(25%)과 신영씨앤디(10%) 등 계열사도 주주로 참여했다. 나머지 지분 5%는 무궁화신탁이 보유 중이다.

신영이 해당 사업의 브릿지론을 연장한 것은 이번이 처음이 아니다. 2021년 10월 최초로 브릿지론 대출약정을 체결하고 두 차례의 변경대출약정을 체결한 이력이 있다. 이번 연장까지 포함하면 총 세 차례에 걸쳐 브릿지론 만기를 연장한 셈이다.

대주단은 성남제일새마을금고 등 총 40개 금융기관으로 구성돼 있다. 트렌치별 약정액은 선순위 800억원, 중순위 370억원, 후순위 100억원이다. 이자율은 선순위와 중순위각 각각 연 7%와 연 13%의 고정금리이고 후순위 대출은 양도성예금증서(CD) 91일물+14%의 변동금리로 제공됐다.

사업이 지연되고 있는 원인은 인허가다. 구역지정이 이뤄지지 않아 구체적인 개발계획조차 수립되지 않고 있는 상황이다. 공장 부지에 공동주택이 아닌 주민편의시설을 설치해야 한다는 반대 민원도 제기되고 있는 것으로 알려졌다.

인허가 초기 단계인 만큼 연장된 브릿지론 만기가 도래하는 2025년 10월에도 본PF 전환을 장담하기 어렵다. 브릿지론이 추가 연장되면 고금리 대출을 5년 이상 사용하게 되는 셈이다.

이미 300억원 이상 이자비용이 발생한 사업이다. 토지를 매입한 2021년 PFV의 연간 이자비용은 27억원에 그쳤다. 하지만 2022년 95억원, 2023년 152억원으로 증가하면서 3년간 누적 이자비용이 274억원에 달하는 상황이다. 아직 금리인하가 현실화되지 않은 상황인 만큼 2024년 연간 이자비용도 100억원을 상회할 것으로 추정된다.

수익성이 창출되지 않는 브릿지론 단계에 머무르고 있는 만큼 신영은 계열사들을 동원해 이자비용을 납부하고 있다. 지난해 말 기준 PFV에 신영이 제공한 차입금은 280억원으로 67억원이었던 2022년 말 대비 4.2배 늘었다. 신영은 또 PFV가 조달한 브릿지론에 대해 연대보증을 제공하고 있다.

PFV에 대한 자금지원은 올해 들어서도 지속되고 있다. 신영은 지난 4월 90억원, 10월 180억원의 차입금을 제공했다. 10월에 투입된 장기차입금은 이번에 만기가 연장된 브릿지론의 이자를 상환하기 위한 자금으로 풀이된다.

신영 관계자는 "양주 서울우유 공장 개발사업은 아직 구체적인 개발계획이 수립되지 않은 단계"라며 "본PF 전환 및 착공까지는 시간이 다소 소요될 것으로 보인다"고 설명했다.