이 기사는 2024년 10월 28일 15:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체운용이 삼성전자 미국 사옥을 담고 있는 펀드의 리스크 관리에 집중하고 있다. 최근 환헷지 관련 리스크가 불거졌고, 이를 해소하기 위해 이익분배금 유보 결정을 내렸다. 환헷지 계약기간 만료시점이 1년여 남았는데, 이때 기한이익상실(EOD) 이슈를 사전에 대응하기 위한 의도도 동시에 깔렸다고 보면 된다.

28일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용은 최근 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호'에 대한 이익분배금을 전액 유보키로 결정했다. 해당 펀드는 미국 댈러스 소재 오피스 빌딩인 '레거시 센트럴4(Legacy 4)'를 기초자산으로 삼고 있다.

이번 이익분배금 유보는 환헷지에 대응하기 위한 조치라는 설명이다. 하나대체투운용 관계자는 "연내 매각이 어려운 상황에서 추후 환헷지 관련 롤오버 계약이 필요한 상황"이라며 "환헷지 계약 만기시점에 따른 정산금에 대응하기 위해 매각 시점까지 이익분배금 유보를 결정했다"고 밝혔다.

하나대체운용은 환헷지를 위해 투자원본 100%를 장외파생상품(선물환)을 활용하고 있다. 미리 매매환을 계약 당시의 수준으로 고정시키는 방식으로 보면 된다. 앞서 선물환 계약 당시를 기준으로 계약 기한은 오는 2025년 11월 4일이다. 계약 내용은 계약 만료일에 하나대체투자운용이 3377만달러를 지급하고, 371억원을 수령한다.

문제는 계약 만료 시점에 해당 펀드가 3377만달러를 보유하지 못할 경우 환헷지 관련 롤오버 계약이 필요하다. 이때 정산금 이슈가 생긴다. 하나대체운용은 정산금으로 95억원 정도가 필요하다고 봤다. 사모펀드의 경우라면 수익자들로부터 추가 출자를 받을 수도 있다. 하지만 이 펀드는 공모인 만큼 현실적으로 수익자 전원의 추가 출자가 어렵다.

이에 이익분배금을 활용하는 형태로 가닥을 잡았다. 현재 펀드내 유보금은 29억원 정도다. 계약 기간을 1년 연장한다고 했을 때 오는 11월부터 오는 2026년 10월가지 펀드에 쌓일 분배금은 70억원 정도로 추산된다.

하나대체운용은 당초 지난 2분기부터 매각 주관사를 선정하고 적절한 시기를 살펴왔다. 하지만 매수세가 회복되지 않으면서 타이밍을 잡지 못했다. 하반기 금리가 하락하기 시작하면서 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 감돌고 있는 상황이지만 연내 매수세 회복에 대한 전망은 어두운 실정이다. 이제 오는 2025년 매각 타이밍을 새롭게 잡는 다는 게 내부 방침이다.

하나대체투자미국부동산투자신탁1호는 400억원 규모로 설정됐다. 중도 환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 만기는 6년이다. 판매는 DB금융투자, 유안타증권, 유진투자증권, 한화투자증권을 통해 진행됐다. 나머지 매입비용은 후순위 대출로 충당했다. 하나대체운용은 자산을 매입하기 위해 JV를 설립하고 이를 통해 삼성전자 북미법인 물건을 소유하고 있는 리츠의 지분을 100% 인수하는 방식으로 자산을 취득했다. 현재 하나대체운용은 2개의 클래스로 펀드를 운용 중이다.

레거시 센트럴4는 우량 임차인인 삼성전자가 본사 사옥으로 활용하고 있는 빌딩이다. 안정적으로 임대료가 납입되고 있는 중이다. 장기 마스터리스 계약을 체결한 상태로 공실 리스크와는 거리가 있는 상태다. 임대차 기간은 오는 2030년 1월까지다. 여전히 6년 정도 남았다.

삼성전자의 미국 거점이다 보니 추가 연장 가능성도 높다는 게 시장의 시각이다. 1984년에 준공된 이 건물은 2019년 1분기 리노베이션을 끝내기도 했다. 삼성전자 북미법인이 입주하면서 네트워크 보안, 통신 및 내부 인테리어 등으로 360억원을 투자했다.