이 기사는 2025년 01월 07일 14:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 도다디엔씨가 서울 성북구 장위동 민간임대주택 착공을 눈앞에 뒀다. 2023년 기존 대주단이 브릿지론 상환을 요구하면서 위기를 겪었지만 교보증권의 도움으로 리파이낸싱에 성공한 사업이다. 현재 토지 확보율 100%를 달성하고 2700억원 규모 본프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정 체결을 준비하고 있다.

7일 업계에 따르면 도다디엔씨는 오는 2월 장위동 민간임대주택 착공을 목표로 사업을 추진하고 있다. 이를 위해 최근 74억원 규모 추가 브릿지론 대출약정을 체결했다. 사업지 내 위치한 국공유지 부지를 매입하기 위해서다. 해당 부지를 매입하면 토지 확보율 100%를 달성하게 된다.

이 사업은 서울특별시 성북구 장위동 63-112번지 일원에 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 2024년 5월 사업계획변경승인 고시 기준으로 5662㎡ 부지에 지하 6층~지상 20층, 연면적 6만799.5㎡ 규모로 공동주택 510가구를 조성한다. 건폐율은 59.99%, 용적률은 636.96%를 적용받았다.

사업을 추진하는 과정에서 부침을 겪었던 사업지다. 시행사는 2023년 8월 도래한 기존 브릿지론 만기 대응에 실패하면서 사업 좌초 위기를 겪었다. 기존 대주단이 개발사업에 회의적인 입장을 내비치며 투자금 회수를 요구했기 때문이다.

토지 확보와 인허가 절차가 마무리되지 않았기 때문에 브릿지론 상환을 위해서는 신규 대주 확보가 필요했다. 하지만 건설부동산 경기침체로 인해 새로운 투자자 확보에 난항을 겪었다. 이에 기존 대주단은 수차례 대출 만기를 연장해 줬지만 연장이 중단되는 순간 토지가 경·공매로 출회될 가능성도 있었다.

위기를 타개해 준 구원투수는 교보증권이다. 교보증권이 새 주관사로 나서 지난해 11월 신규 대주단을 구성하면서 사업이 재개될 수 있었다. 당시 새로 참여한 대주는 신용협동조합중앙회 등 28개금고(300억원)와 동양생명보험(500억원), JB캐피탈(250억원) 등이다.

도다디엔씨의 개발계획 선회도 사업 정상화에 일조했다. 당초 시행사는 사업부지에 지하 5층~지상 29층 규모로 오피스텔을 조성할 예정이었다. 하지만 분양이 어렵다고 판단해 주택도시보증공사(HUG)가 주요 출자자로 참여하는 공공지원 민간임대주택 개발로 사업계획을 변경하면서 신규 대주 모집이 가능했다.

토지 확보를 마친 도다디엔씨는 현재 2월 착공을 준비하고 있다. 화성개발이 시공을 맡아 2028년 7월 준공을 목표로 공사가 진행될 예정이다.

시공을 맡은 화성개발은 대구광역시를 기반으로 하는 중견건설사다. 2024년 국토교통부 시공능력평가에서는 토건 시평액 2905억원을 기록하며 93위를 기록했다. 대구 지역에서는 HS화성과 서한, 태왕이앤씨에 이어 4위에 해당한다.

공사 진행에 필요한 본PF 조달 작업도 순조롭게 진행되는 중이다. 본PF 조달 목표액은 2700억원으로 현재 대주단 구성이 마무리되고 대출약정 체결만을 앞두고 있다.

개발사업 관계자는 "본PF 대주단 구성이 완료돼 각 기관별 내부 심의정도만을 남겨두고 있다"며 "이르면 이달 중으로도 대출약정 체결이 가능할 것"이라고 설명했다.

2023년 말 기준 도다디엔씨의 최대 주주는 지분 40%를 보유한 케이원디다. SG세계물산으로부터 서울 금천구 토지를 매입해 지식산업센터 '한라 원앤원타워'를 공급한 디벨로퍼다. 이밖에도 도다에이엔씨(30%)와 해태산업(11%) 등이 주주로 참여하고 있다.