이 기사는 2025년 01월 06일 16:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

신동아건설이 법정관리를 신청함에 따라 신용보강이 제공돼 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 전액에 대해 기한이익상실(EOD) 요건이 발생했다. 신용을 보강하고 있는 기관의 법정관리 신청은 통상 PF대출의 EOD 요건이기 때문이다.

다만 업계에서는 요건 충족이 실제 EOD로 이어지지 않을 수도 있다고 내다봤다. 담보 부동산 처분을 통한 투자금 회수가 어려운 환경인 만큼 대주들의 EOD 선언이 제한적일 것이라는 전망이다.

6일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신동아건설은 2023년 말 기준으로 부동산 PF와 관련해 총 6769억원의 신용보강을 제공하고 있다. 이는 7586억원이었던 2022년 말 대비 10.8% 감소한 수치다.

신동아건설이 단독으로 신용을 보강하고 있는 규모는 보증한도 기준으로 2943억원이다. 보증금액으로는 2308억원으로 집계됐다.

컨소시엄 참여사업에 제공된 보증한도는 4881억원, 보증금액은 4461억원이다. 이 가운데 신동아건설이 부담하는 몫은 보증한도 1887억원, 보증금액 1577억원으로 나타났다.

보증한도 기준으로 4830억원 규모 부동산 PF가 이번 법정관리의 영향권에 있다. 보증금액 기준으로는 3885억원이다.

영향권에 있는 PF 우발부채 중 브릿지론 사업장에 제공된 보증금액은 1452억원으로 집계됐다. 전체 보증금액의 37.4%에 해당한다.

부동산 PF에서 통상적인 계약 조건 기준으로 신용을 보강하고 있는 시공사의 법정관리 신청은 EOD 발동 사유다. 신동아건설의 법정관리 신청으로 각 사업장의 대주들이 EOD를 선언할 수 있는 트리거가 발동된 셈이다.

다만 대주들이 실제 EOD를 선언하지 않을 가능성도 있다. 건설부동산 경기침체로 인해 경·공매로 투자금 회수가 어려운 시점인 만큼 가급적 공사 진행과 대출만기 연장 등을 통해 투자금을 회수할 것이라는 전망이다.

부동산 PF업계 관계자는 "워크아웃과 마찬가지로 법정관리를 신청한다고 해도 시공사는 공사를 계속 진행할 수 있다"며 "사업지 매각을 통한 투자금 회수가 사실상 불가능한 선택지인 만큼 사업성이 준수한 사업지의 대주들은 준공 및 분양을 통한 회수를 선호할 것"이라고 설명했다.

실제 EOD 요건이 발동한 부동산 PF 신용보강 규모 역시 2023년 말 대비 크게 줄었을 것으로 보인다. 신동아건설이 지난해 다수의 부동산 PF 사업장에서 신용보강을 회수했기 때문이다.

단독으로 참여한 브릿지론 사업장 중 가장 큰 규모의 신용보강을 제공했던 서울특별시 영등포구 신길5동지역주택조합 개발사업이 대표적인 사례다. 신동아건설은 브릿지론 단계에서 400억원의 신용보강을 제공하고 예비 시공사로 참여하고 있었으나 지난해 6월 본PF 전환 당시에는 포스코이앤씨가 시공사로 참여했다.

시공권을 포기하면서 브릿지론 신용보강을 회수한 셈이다. 신동아건설의 신용도로는 8000억원에 육박하는 신길5동지역주택조합의 본PF 조달이 어려웠기 때문으로 풀이된다. 당시 대주단과 조합이 체결한 PF대출 약정액은 선순위 7200억원, 후순위 700억원 등 총 7900억원이다.

95억원의 신용보강을 제공했던 경기도 구리시 인창동지역주택조합 개발사업 역시 지난해 시공사가 신동아건설에서 동부건설로 교체됐다. 브릿지론 만기가 통상 12개월 이내로 설정되는 점을 고려하면 신동아건설은 지난해 적잖은 사업장에서 유사한 방식으로 신용보강을 회수했을 가능성이 높다.

업계는 신동아건설의 법정관리 신청을 계기로 부동산 PF 시장이 위축될 가능성 역시 제한적일 것으로 기대하고 있다. 레고랜드 사태와 태영건설 워크아웃 등을 거치며 이미 이벤트에 대한 내성이 생겼다는 진단이다. 다만 신동아건설의 법정관리를 계기로 다른 중견 건설사들의 법정관리가 쇄도할 경우 시장이 위축될 가능성도 있다.

부동산 PF업계 관계자는 "태영건설 워크아웃 당시에도 대부분의 사업장이 6개월 내에 공사를 재개하거나 대체 시공사가 선정되는 등 빠르게 정상화가 진행됐다"며 "신동아건설은 체급이 태영건설보다 작은 만큼 시장에 미치는 여파도 훨씬 제한적일 것"이라고 덧붙였다.