이 기사는 2025년 03월 04일 16시02분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알투자운용이 서울 피엔폴루스 상업시설 매각을 검토하고 있다. 2019년 매각을 시도했으나 임대료 문제로 인해 매각이 불발됐던 자산이다. 다만 적정가격을 제시하는 원매자가 나타나지 않으면 리츠 존립기한과 대출만기를 연장할 예정이다.

4일 업계에 따르면 제이알제2호기업구조조정부동산투자회사는 최근 이사회를 열고 부동산 매각 승인의 건을 의결했다. 이 리츠는 피엔폴루스 빌딩 판매시설을 보유하고 있다.

서울 강남구 청담동 서울특별시 강남구 청담동 4-1번지 일원에 위치한 피엔폴루스는 2007년 8월 준공된 주상복합 오피스텔이다. 지하 6층~ 지상 23층, 1개동 규모로 조성돼 있다.

제이알투자운용이 리츠를 통해 보유하고 있는 부분은 2층과 3층에 자리한 상업시설이다. 임대가능면적은 9806.13㎡로 차병원 계열인 차움의료원이 들어서 있다.

자산 취득 시점은 2009년 12월이다. 제이알투자운용은 준공 후 신세계건설이 보유하고 있던 상업시설을 토지가액 358억원, 건물가액 201억원 등 총 558억원을 투입해 매입했다.

매입 당시 리츠 주주로는 KH그린(51.03%)과 과학기술인공제회(42.87%), 평택상호저축은행(5.1%) 등이 참여했다. 이 가운데 최대주주로 참여했던 KH그린은 차병원그룹의 지주사 역할을 수행하는 법인이다. 임차인이 리츠 최대주주로 참여했던 셈이다.

임차인의 리츠 출자는 자산 매각 과정에서 예기치 못한 복병으로 작용했다. 당초 에퀴티 투자자들은 10년간 리츠를 운용한 뒤 매각을 통해 투자금을 회수할 예정이었다. 이에 리츠의 존립기간도 10년으로 설정됐다. 제이알투자운용은 이에 맞춰 2019년 초 피엔폴루스 상업시설 매각작업에 착수했다.

2019년 9월 신한리츠운용이 우선협상대상자로 선정됐으나 최대주주인 차병원 측이 이의를 제기했다. 최대주주가 이사회 등을 통해 임대료 인하를 요청하고 있음이 매각주관사에 전달되지 않았다는 이유에서다. 이로 인해 2019년 11월 매매계약이 파기되면서 매각이 무산됐다.

다만 현재는 KH그린 단일주주로 주주 구성이 변경된 상태다. 매각이 무산된 후 우선주 유상소각 방식을 통해 KH그린을 제외한 다른 주주들의 투자금 회수가 이뤄졌기 때문이다. KH그룹 입장에서도 임대료 조정 등 주요사항을 자체적으로 결정하기 위해서는 전체 지분의 3분의 2 이상이 필요했다.

현재 리츠의 존립기한은 2025년 5월이다. 매각 불발 이후 4차례에 걸쳐 존립기한 연장이 이뤄졌다. 대출만기도 오는 5월로 설정돼 있다. 대출액은 총 361억원으로 연간 이자율은 4.11~4.9%다. 대주는 우리은행 단일대주다.

매각 승인의 건이 의결되기는 했지만 제이알투자운용은 존립기한 연장과 대출만기 연장에도 무게를 두고 있다. 상업용부동산에 대한 수요가 감소하면서 매력적인 가격을 제시할 원매자가 나타나지 않을 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 2019년 신한리츠운용이 우선협상대상자로 선정됐을 당시 제시했던 가격은 800억원 수준으로 알려졌다.

제이알투자운용은 대출만기 연장을 통해 리츠 수익성을 개선하는 방안도 가능할 것으로 내다보고 있다. 최근 상업용부동산의 경우 대출금리가 4% 중반대에서 5% 초반대에 형성돼 있다. 하지만 피엔폴루스의 경우 차병원이라는 우량 임차인을 확보하고 있는 만큼 협상을 통해 금리를 낮출 수 있을 것으로 기대하고 있다.

제이알투자운용 관계자는 "현재 시장환경을 고려하면 적정가격을 제시하는 원매자가 나타날 가능성은 높지 않을 것"이라며 "우선은 대출만기와 리츠 존립기한 연장에 집중할 예정"이라고 설명했다.