이 기사는 2024년 12월 16일 16시05분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알글로벌리츠가 벨기에 파이낸스타워 담보대출에 대한 1조원대 리파이낸싱을 마무리했다. 지난달 말 회사채와 전단채로 국내서 2200억원을 조달한 데 이어 해외에서 8000억원 조달 완료하며 불확실성을 털어냈다.

16일 리츠업계에 따르면 제이알투자운용의 제이알글로벌리츠는 현지 4개 금융회사의 신디케이트론을 통해 5억8390만유로(약 8800억원)를 차입했다. 이번 해외 조달 건의 발행 금리는 연 4.398%로 설정됐다. 대출만기는 내년부터 3년으로 2027년 12월까지다.

제이알글로벌리츠는 2020년 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워를 매입하기 위해 현지에서 7억2400만유로, 원화로 약 1조1000억원 규모의 담보 대출을 받았다. 이를 차환하기 위해 현지에서 선순위 대출로만 리파이낸싱을 하는게 어렵다고 보고 지난 10~11월 국내에서 회사채 및 전단채를 발행했다.

이번 리파이낸싱을 통해 유럽 선순위 담보대출과 국내 발행 회사채를 조합한 금융구도가 완성됐다. 앞서 지난 두 달간 국내 회사채 시장에서 2200억원을 조달한 바 있다. 이번 8800억원 규모의 조달자금과 합쳐 총 1조1000억원은 벨기에 파이낸스타워 담보대출 차환에 투입된다.

제이알글로벌리츠는 지난 10월말 1400억원 규모 회사채를 발행했다. 트랜치를 나눠 600억원, 800억원씩 조달했다. 트랜치는 1.5년물 600억원, 2년물 800억원으로 나눴다. 금리는 각각 연 6.40%, 6.60%에서 정해졌다. 지난달 말에는 연 5.30% 금리로 전단채를 발행해 800억원을 차입했다. 만기는 3개월로 내년 2월말 리파이낸싱 예정이다.

현지 대출과 국내 회사채·전단채 조달을 포함한 최종 조달금리는 4.8% 내외로 확정됐다. 기존 1%대로 빌렸던 돈을 4% 후반대 금리로 차환한 셈이다.

금리 조건은 제이알글로벌리츠가 추진했던 수준을 달성하지는 못했다. 제이알글로벌리츠의 당초 기대보다 유럽 현지 오피스 대출 시장의 회복이 느렸던 영향이다. 지난해 말 기준 파이낸스타워에 대한 담보감정평가는 12억3100만유로(약 1조8576억원)였으나 대출연장을 앞두고 실시된 이번 평가에서는 담보가치 11억500만유로(약 1조6676억원)로 평가받는 데 그쳤다.

제이알글로벌리츠 관계자는 "대주단 및 현지 금융권과의 협상에서 가장 큰 장애 요인은 파이낸스타워 담보가치의 하락이었다"며 "시장 이자율 상승과 재택근무 확산에 따른 오피스 수요 감소, 거래시장 둔화로 인한 매수·매도 호가 확대 등이 복합적으로 영향을 미쳐 유럽 현지 오피스에 대한 담보가치가 하락했다"고 설명했다.

제이알글로벌리츠가 상장한 2020년은 글로벌 초저금리가 이어지던 시기로, 파이낸스타워를 편입한 제이알제26호리츠는 당시 1.05% 고정금리에 약 1조원을 빌렸다. 이번 재조달 금리를 5%로 단순 계산해도 4%포인트만큼 금리가 올라가 1조원에 대한 이자만 400억원 추가로 투입하게 된다. 그만큼 투자자들과 나눌 배당 재원이 줄어든 것이다.

리파이낸싱에 성공했지만 일부 배당컷은 불가피했다. 이번 리파이낸싱 금리가 적용되기 전인 내년 4월 배당까지는 기존 연간 390원의 주당 배당을 유지하지만 이번 리파이낸싱 금리가 영향을 미치는 내년 10월 배당부터 3년간은 주당 230원 배당될 예정이다.

대출 조건으로 원금에 대한 분할상환 조건이 추가됐다. 매년 대출원금의 3%, 즉 1750만 유로(약 264억원)가량의 원금을 상환하는 조건이다.

현재 10년 남은 건물관리청과의 임대차 계약기간이 대출만기 시점에는 7년으로 감소한다. 만기 전에 건물관리청과 임대차 계약 연장이 이뤄지지 않으면 2027년 말 대출 연장이 더 어려워질 것이란 대주단의 우려가 있어 해당 조건이 추가됐다. 제이알글로벌리츠는 추후 국내 조달을 통해 이를 상환할 예정이다.

제이알글로벌리츠의 파이낸스타워 취득가액은 12억600만유로(약 1조8197억원)다. 전체 포트폴리오의 70%가량을 차지하는 대표 자산이다. 대출금이 1조원을 넘어 규모가 큰 탓에 투자자들 우려가 지속됐다.

이번 리파이낸싱으로 불확실성을 해소하며 주가도 안정적으로 반등할 수 있을지 주목된다. 공모가 5000원에 상장한 제이알글로벌리츠는 리파이낸싱 이슈로 인해 3000원대 안팎으로 주가가 하락한 바 있다. 이날 2960원에 장을 마감했다. 주가 2960원 기준으로 연 230원의 배당금을 받는다고 가정하면 배당수익률은 7%대 중후반 수준이다.

파이낸스타워는 브뤼셀 펜타곤에 위치한다. 본관과 별관, 주차장 건물을 합친 연면적이 20만㎡(6만885평)를 웃돈다. 1982년 준공 후 2008년 리노베이션을 완료했다. 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 책임 임차인으로 오는 2034년까지 100% 면적을 사용한다. 중도해지 불가 조건이 달려 있다.