이 기사는 2025년 03월 27일 15시50분 thebell에 표출된 기사입니다

호반건설이 자양5구역 개발사업을 본격적으로 추진한다. 시행을 맡은 프로젝트금융투자회사(PFV)의 브릿지론 리파이낸싱을 위해 2700억원을 투입했다. 하나의 사업지를 두고 대우건설과 경쟁한 끝에 토지를 분할해 각자 개발하기로 결정된 프로젝트다. 사업이 아직 초기 단계에 있지만 호반건설은 2027년 상반기 착공을 목표로 하고 있다.

27일 업계에 따르면 호반건설은 최근 자양5구역피에프브이에 2700억원을 우회 지원했다. 유동화법인(SPC) 브라이트자양제일차가 발행하는 사모사채를 호반건설이 매입하고 SPC가 PFV에 대출을 실행하는 구조다.

PFV는 자양5구역 공동주택 개발사업의 시행사다. 이 사업은 서울특별시 광진구 자양동 680-81번지 일원 2만7201㎡ 부지에 지하 3층~지상 47층 규모로 공동주택 762가구를 조성하는 프로젝트다.

호반건설이 지원하는 2700억원의 용처는 브릿지론 리파이낸싱이다. 앞서 PFV는 지난해 6월 4200억원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정을 체결했다. 만기는 오는 6월로 설정돼 있어 3개월 가량 남아 있지만 사업계획이 변경됨에 따라 평소보다 일찍 리파이낸싱 작업에 착수한 것으로 풀이된다.

사업계획 변경의 원인은 사업지 분할이다. 자양5구역은 호반건설과 대우건설이 동시에 관심을 보이면서 경쟁 구도가 형성됐던 사업지다. 토지 등 소유자 방식으로 진행돼 양측 중 한쪽이 먼저 토지 등 소유자 75% 이상의 동의와 토지면적 50% 이상을 확보해야 했다. 시행자가 토지 소유주들로부터 동의를 받아 개발사업을 대신 시행하는 구조다.

호반건설은 2019년 1월, 대우건설은 2020년 4월 PFV를 설립하고 동의율 확보 작업에 나섰으나 일몰기한인 2025년 1월 직전까지 양측 모두 동의율을 충족하지 못했다. 이에 서로 확보한 동의율을 합쳐 사업을 공동시행하는 방안도 검토됐지만 최종적으로는 사업지를 분할해 각자 개발하기로 결정됐다. 사업지 분할은 지난해 말 이뤄졌다.

PFV에 대한 호반건설의 지분율은 64.45%다. 설립 당시에는 35%로 시작했지만 기존 출자자들의 지분을 매입하면서 현재의 지분구조가 형성됐다. 호반건설 외에는 하림지주(28.05%)와 부국증권(6.5%), 에이치원에스디아이(1%)가 주주로 참여하고 있다.

사업이 지연되면서 PFV가 완전 자본잠식 상태에 빠져있는 점은 부담이다. 2023년 말 기준 PFV의 자본총계는 마이너스(-) 919억원으로 집계됐다. 2023년 한해 이자비용만 269억원에 달했고 2022년에는 168억원, 2021년에는 151억원, 2020년에는 79억원의 이자비용이 발생했기 때문이다.

다만 사업지 분할 과정에서 공동주택 가구수가 늘어남에 따라 추가적인 사업지연만 없으면 시행이익을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 기존 개발계획 상으로는 자양5구역 전체에 840가구가 조성될 예정이었지만 분할 이후 기준으로는 호반건설 사업지에만 762가구가 들어설 예정이다.

가구수 확대를 위해서는 용적률 상향이 필요하다. 호반건설은 현재 광진구와 용적률을 기존 399%에서 499%로 상향시키기 위한 협상을 진행하는 중이다. 계획대로 용적률이 확대되면 호반건설 입장에서는 토지 취득에 필요한 비용은 크게 줄어드는 반면 분양수익 감소폭은 10% 수준에 그칠 수 있다.

관건은 본PF 전환 및 착공 시점이다. 사업성이 개선되기는 했지만 브릿지론 사용 기간이 장기화되면 다시 수익성이 악화될 수밖에 없다. 호반건설은 2027년 상반기 착공을 목표로 사업을 진행할 예정이다.

토지 등 소유자 방식으로 진행되는 프로젝트인 만큼 호반건설의 인허가 협의 역량이 빠른 사업진행의 필수 조건이다. 일반적인 도시정비사업과 달리 추진위원회와 조합설립 절차를 생략하고 바로 사업시행인가 신청이 가능하다. 사업시행인가 이후에는 분양신청과 관리처분계획인가 등을 거쳐 착공하게 된다.