이 기사는 2025년 03월 27일 07시12분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 디벨로퍼 웰스어드바이저스(WAD)가 최근 수서역세권 B1-3블록 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공했다. 이번주 기표가 완료되고 내달 중순에 착공에 들어간다.

수서역세권 공공주택지구 내 오피스 공급이 본격화되는 모습이다. 당초 신용보강을 제공했던 현대건설이 시공사로 참여하려던 곳이지만 공사비 눈높이 차로 인해 KCC건설과 새로 손잡게 됐다.

◇약 7년 만에 첫 삽…대토보상 작업과 통합개발 등 난관 끝나

웰스어드바이저스는 지난주 수서역세권 B1-3블록 본PF 대출약정을 체결했다. 최종 기표는 오는 28일 마무리된다. 착공은 내달 중순쯤 들어갈 예정이다. 지난 2018년부터 시작한 수서역세권 오피스 개발 프로젝트가 마무리되는 모습이다.

이번 본PF 대출약정은 총 3350억원을 한도로 체결됐다. 트랜치A-1 대주로는 NH투자증권·넥스트비전제오차·메리츠화재해상보험·메리츠캐피탈·신한캐피탈이 참여했다. 트랜치A-2와 트랜치B는 각각 딥그린제일차와 씨엘케이아이에스 유한회사가 들어갔다. 트랜치C는 우리은행과 KB증권이 각각 한국투자증권과 한국투자리얼에셋운용의 부동산펀드를 통해 투자에 참여했다.

기존 브릿지론 대주단 구성은 농협은행과 메리츠증권 등이었다. 이지스자산운용도 캠코 PF 정상화 지원 펀드를 통해 대주로 참여했으나 본PF 대주단에서는 빠졌다.

당초 이지스운용이 PF 정상화 펀드로 브릿지론에 투자했던 것은 기존 대주 가운데 유동성 확보가 시급했던 곳이 있었기 때문이다. 이는 이지스자산운용의 PF 정상화 펀드가 지난해 태영건설 성수동 오피스 사업 투자에 이은 두번째 투자 사례다.

3블록 사업은 수서역세권 공공주택지구 업무유통용지 B1-3BL에 지하 7층~지상 15층, 연면적 3만9946.15㎡ 규모로 일반업무시설(2만4780.2㎡)과 판매시설(7325.6㎡) 및 오피스텔 95실을 신축해 분양하는 프로젝트다.

이 사업은 50인의 대토보상권자가 한국토지주택공사(LH)로부터 대토토지를 공급받아 수서역세권 공공주택지구 내 오피스 등 신축사업을 신탁사업으로 진행하고, 웰스어드바이저스가 이 신탁사업의 시행업무대행사로서 개발사업 자금 조달을 진행하는 구조로 진행됐다.


이로써 지난해 하반기 착공에 들어간 B1-4블록에 이어 웰스어드바이저스의 수서 오피스 개발사업이 모두 착공 준비를 마치게 됐다. 2018년 사업을 시작한 지 7년 만이다.

당시 웰스어드바이저스는 시행법인 수서대토개발을 2018년 설립했다. 그해 메리츠종합금융(현 메리츠증권)으로부터 462억원을 조달하며 사업을 시작했다. 이후 2020년 사업지 확보를 위해 현대건설로부터 1380억원을 추가로 차입했다.

2023년 8월 건축허가를 득하고 그해 12월 착공에 들어가 2026년 12월 준공이 당초 목표였다. 하지만 최종적으로는 2025년 4월 착공해 2028년 5월 준공하는 일정으로 지연됐다.

웰스어드바이저스는 당초 B1-3·4블록을 3만평 규모 오피스로 통합개발할 계획이었지만 강남구청과 협의에 난항을 겪어왔다. 코로나19 팬데믹이 이어지며 대외적 불확실성도 사업의 본격적 진행을 가로막는 요인으로 작용했다. 대토지주에 대한 보상작업도 2018년 10월 착수해 지난해 최종 마무리됐다.

웰스어드바이저스는 두 블록 사이 완충녹지를 지하 보도로 연결해 개발할 계획이었다. 시행사가 구청을 설득했지지만 구 차원의 사업 검토가 장기화되면서 개별 개발로 선회했다.

4블록은 지난해 이든자산운용에 선매각됐다. 이든자산운용은 건축물 준공 후 선매입을 이행할 예정이다. 지난해 9월 이든자산운용은 군인공제회가 출자자(LP)로 참여한 ‘이든 개발형블라인드펀드’를 활용해 투자를 집행했다. 이든 개발형블라인드펀드가 700억원을 출자해 주도적으로 이끌게 됐다. WAD는 이 펀드에 100억원을 투자했다.


◇3·4블록 모두 KCC건설이 시공…신용보강한 현대건설 빠져

웰스어드바이저스의 수서역세권 복합개발 사업은 서울시 강남구 수서동 187번지 일원(수서역세권 B1-3·4블록)에 업무시설 및 근린생활시설을 짓는 프로젝트다. 개발은 대토방식으로 추진된다. 토지주들이 토지를 양도하고 그 대가를 새 토지로 받는 방식이다.

웰스어드바이저스는 2007년 7월 설립된 부동산 디벨로퍼로 김재연 대표가 지분 100%를 보유하고 있다. 대토보상을 통한 개발사업에서 성공적인 트랙레코드를 쌓아온 기업이다.

앞서 B1-4블록은 지난해 10월 본PF 전환해 11월 착공에 들어갔다. 3·4블록 모두 KCC건설이 공사를 진행한다. KCC건설은 3블록과 4블록에서 각각 1068억3000만원과 1437억8600만원에 도급계약을 맺었다.

원래 현대건설이 3·4블록 통합개발 추진 과정에서 신용보강을 제공하며 사업을 주도해왔다. 하지만 웰스어드바이저스는 지난해 4블록에 이어 올해 3블록까지 KCC건설과 최종 도급계약을 맺었다. 시공을 맡을 예정이었던 현대건설과 웰스어드바이저스간 공사비 단가에 대한 의견 차를 극복하지 못했던 것으로 알려졌다.

현대건설은 사업 초기인 지난 2020년부터 수서역세권 B1-4블록 개발사업에 대해 연대보증·자금보충·채무인수 등 PF 신용보강을 제공하며 사업 자금조달을 지원해왔다. 그해 김재연 웰스어드바이저스 대표에게 수서대토개발 차입금 등에 대한 2957억원 규모 연대보증을 제공했다. 이후 리파이낸싱 과정에서도 자금보충 미이행시 채무인수 약정을 제공했다.

통상 개발사업 자금조달 시 금융기관이 아닌 건설사가 신용보강을 제공할 경우 해당 개발사업의 시공사로 참여한다는 의미로 해석된다. 하지만 지난해 8~9월 공사비 협의 단계에서 현대건설이 평당 1000만원 수준의 공사비를 제시하면서 시행사가 타 시공사들의 계약 조건을 검토하기 시작했다. KCC건설은 평당 830만원 수준의 공사비를 제시해 시공사로 최종 선정됐다.

수서역세권 B1-4블록 개발사업 시행사 웰스어드바이저스는 지난달 4420억원 규모의 본PF 조달을 마치고 KCC건설과 도급계약을 맺었다. 도급금액은 1437억8600만원이다. 앞서 시공사로 유력했던 현대건설은 시공권을 포기한 것으로 확인됐다. 본PF 자금조달을 완료하기에 앞서 웰스어드바이저스와 공사비 단가에 관한 이견을 좁히지 못했기 때문이다.

사업지가 위치하는 '수서역세권 공공주택지구'에는 수서역 일대 10만2208㎡ 부지에 대규모 복합환승센터가 조성된다. 신세계백화점과 호텔·오피스·오피스텔 등이 입점할 예정이다. 현재 수서역세권 업무유통시설 용지 내 토지 공급이 진행된 건은 B1-1·2·3·4블록이다.

B1-1블록은 일신석재가 2023년 말 낙찰받았으며 아직 개발사업이 본격화되지 않았다. B1-2블록은 대토지주와 시행사(지디트러스트)가 사업을 진행 중이다.