이 기사는 2014년 06월 03일 18:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성에버랜드가 상장을 추진한다고 발표하면서 비영업용 자산으로 묶인 투자 부동산의 가치에 관심이 쏠린다. 당장 현금화가 가능한 보유 부동산 가치를 어떻게 잡느냐에 주식 가격이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

특히 삼성에버랜드의 각 사업부문 현금 창출력과 주요 자산인 삼성생명 보유 주식 가치를 어느 정도 예측할 수 있는 상황에서 투자 부동산은 밸류에이션(가치 평가)을 좌우하는 변수가 될 것으로 보인다.

삼성에버랜드가 지난 1분기 장부가로 계상한 보유 토지의 가치는 8606억 원이다. 작년 말 제일모직 패션부문 인수로 부지가 딸려오면서 장부가가 늘었다.

토지 면적도 1442만 9337㎡(435만 평)에서 소폭 증가했다. 일부는 용인 에버랜드와 골프장, 미술관 등으로 사용 중이며 나머지는 대부분 임야로 잡혀 있다.

이 가운데 에비타(EBITDA)에 잡히는 골프장 등의 영업용 자산을 제외한 비영업용 토지의 규모는 절반가량인 660만㎡(200만 평)로 추산된다. 대부분이 용도가 개발행위가 제한되는 자연녹지로 임야와 전답이 혼재돼 있다.

사실상 지분 가치 산출을 위한 토지가격 평가가 쉽지 않다. 특히 용인의 에버랜드 주변 토지의 경우 실제 거래된 사례가 없어 시가 반영이 어려운 한계를 안고 있다.

지난 2011년 삼성카드는 삼성에버랜드 지분을 매각할 때 이 같은 비영업용 자산의 가치를 대략적으로 평가해 주당 214만 원으로 책정했다. 당시 용인 에버랜드 주변 임야 시세는 3.3㎡당 50만 원에 달했다. 전체 투자 부동산 가치를 1조 원으로 산정한 셈이다. 지난 3년 간 시세상승을 감안할 경우 토지가격은 1조 원을 훌쩍 넘어설 것으로 예상된다. IPO 과정에서 자산재평가 등이 이뤄질 경우 투자 부동산 가치는 더욱 늘어날 전망이다.

증권사 관계자는 "보유 토지의 용도가 혼재돼 있고, 인근에 부동산 거래된 사례가 드물어 가격 산정을 하기가 쉽지 않다"며 "비영업용 자산 가치가 1조 원을 넘는다고 볼 때 주당 가치가 300만 원 안팎에 달할 것"이라고 내다봤다.